丧失购房资格后遇退房难 北京商住房解约纠纷如何解

本篇文章2258字，读完约6分钟

北京最近发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》，封锁了个人购买烂尾楼、在建工程和商品房的渠道，并对个人购买二手房设定了严格的门槛。

限购之后，商业市场的状况如何？谁应该对买方因采购限制而被取消资格而未能履行合同负责？我付了首付，但没有在网上签名。为什么买家发现结账很困难？Zhongxin.com对此进行了调查。

限购后商业企业的市场状况如何？

“商业限购后，该店从未出售过二手房。”在北京西城一家中介店工作的戴孝(音译)告诉记者，他清楚地感觉到，目前买卖房屋的顾客变得谨慎起来。除了少数只需要买房的顾客，他们仍在咨询和看房。

新政出台后的四天内，北京市住房和城乡建设委员会两次查处了商业项目的非法销售。15家中介店因涉嫌非法代理销售或虚假宣传被责令停业整顿；北京悦盛盛房地产经纪有限公司因推广商品房住宅用途被依法撤销备案。

“一经发现，立即调查”的执行令中介机构有点不知所措。根据记者的调查和媒体的报道，像“链家”和“我爱我家”这样的房产中介不再出售二手房。一些业内人士告诉记者，最近，政府对商业项目进行了严格调查，并立即关闭了销售非法代理。为了规避风险，更多的中介机构可能会在未来拆除此类房屋。

与此同时，记者从一些房地产中介和银行工作人员处了解到，中国建设银行(601939，BUY)等多家银行已发出通知，要求严格执行“商业银行暂停个人购买商业项目的个人住房贷款”的规定，即如果申请人在3月27日(含3月27日)后完成网上签约，贷款申请将被暂停。

限制购买，停止贷款，严格检查非法销售，商业市场一夜之间完全“关闭”。

根据中原地产研究中心的最新数据，从3月27日到3月30日的四天里，只有15套网上签约的商业项目；在新政的头四天，北京的商业合同数量高达2132份，商业市场被冻结。中原地产首席分析师张大伟预测，第二季度北京商业地产的签约量可能下降90%以上。

谁对调控政策导致的“终止”负责？

就在一步之遥的地方，在北京某机构工作的杨云，仍然错过了一套商业运营的房子。

杨云的初衷是选择一个没有购买限制、背着包的商业新居。2016年底，杨云在北京市顺义区徐汇26栋选择了一套商品房，并于12月支付了首付款70多万元。

今年年初，关于北京限购商品房的传言越来越多，杨云开始督促中介在网上签约。“春节前，开发商辩解说，住房建设委员会的网站系统升级不能签署，多年过去了，他说他会等待。”直到3月26日，北京正式发布了限制商业项目采购的新政策，四个月来，杨云从未等待过网上签约的通知。

“没资格也买不起普通的房子，只想买商品房。如今，限购政策一出台，连购房者的住房资格都没有了，他们还面临着与开发商的纠纷。”杨云说。

因政策变化导致购房者丧失购房资格的注销纠纷，应如何承担相关责任？保单是不可抗力吗？

为此，记者咨询了北京高亮律师事务所律师姜宝。“不可抗力必须同时具有三个要素:不可预见、不可避免和不可克服。即使不能准确估计住房管制政策的具体内容和实施时间，也可以判断总的方向，并与不可抗力的一个构成要素“不可预见”相矛盾。”

政策调整后，针对购房人丧失购房资格的情况，姜宝表示，由于不可归责于双方的原因，合同目的无法实现。如果买方以政策变更导致无法履行合同为由，要求终止合同并返还货款或定金，一般应予以支持。能否全额返还应根据具体情况处理。

“在途单据”真的可以操作吗？

杨云怀疑开发商可能想通过经营“卖”房子，否则未来的商业市场将会萧条，房子很可能会被砸。

巧合的是，在3月17日北京新政发布之初，一些网民留言称，为了避免首付增加和交易取消，房产中介给了10万元人民币来操作本应在3月17日之后在网上签署的在途账单。

在途订单真的可以操作吗？"从实际角度来看，没有这种可能性。"姜宝直言不讳地说道。记者咨询了多家中介机构，了解到房地产代理商无法确定网上签约时间，至少没有类似的方案来解决在途订单和提前网上签约时间。

同样，根据新政对商业企业限购的规定，“自发布之日起执行”，3月26日前未完成网上签约的商业企业在途订单不能继续办理。在接受记者采访时，张大伟表示，流程改变的可能性不大，但为了留住客户，个别开发商可能会帮助买家登记购买，但较高的交易成本需要由买家承担。

不想招惹更多的麻烦，也不看好未来的商业市场，杨云决定退房退款。

"忙着帮助想购买的顾客，销售人员却没有设法检查顾客."在摆脱失去房子的遗憾之前，杨云陷入了再次退房的争论中。

最近，杨云去售楼处与20多位有类似情况的业主进行谈判。“据说你可以退房退款，但没有赔偿，更不可能确定退款时间，你必须收回所有原始购买文本。”在她看来，退房的条件太苛刻了，当取消合同的签字和文件被收回时，没有收到退款的心将永远悬而未决。经过几次考虑，她决定先不签终止合同。

就此，记者咨询了房地产开发商的客服人员，了解到每个房地产的退房和处置情况在不同的地方是不同的。由于取消购房申请后必须遵循程序，不可能给出具体的退款时间，实际情况需要与售楼处核实。“除了看房，其他商家都无法回答。”房地产销售处的工作人员说。

像杨云一样，渴望出售商品房的人不在少数。前几天，完成网上签约并在北京大兴区预订了一套商品房的崔女士，在过去的两天里忙于咨询退房流程。“商业项目没有市场，她现在不打算退出，因为她担心自己会落到自己手里。”。

商业市场有前途吗？“如果政策收紧，如果不能再等一年，一些开发商和投资者将无法支持。”张大伟说。(应被申请人要求，文中部分字符为假名)(钟青)

来源：罗马观察报