预售变现售实锤已落 要买房的请再等等

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◣在过去的24年里，预售制度的历史使命似乎已经超额完成，留下了一个绑架了整个中国宏观经济的房地产行业，这让人又爱又恨。

9月21日，一份题为《关于征求商品房预售许可意见的紧急通知》的红头文件，引起了人们对取消商品房预售制度的遐想。

在不到一个月的时间里，在所有人做出反应之前，预售的取消已经在许多城市出现，就像火花一样。

房地产开发商哀叹:“50%的房地产将关闭，房地产企业也将面临重大洗牌。”

更多的人高呼:“打倒肆无忌惮的房地产开发商，让老百姓(603883，诊断股)迎来住房保障的新时代。”

在这样一个看似不起眼的问题上，为什么会引发空争议？

取消预售制度，是购房者的运气还是房地产开发商的死路？

预售制度，也被称为“炒楼花”，是由香港房地产开发商霍英东首创的，可以说是一个点亮房地产业的跨时代发明。

在霍英东之前，香港的生活条件一直很差。更好的房子是整个城市追求的稀缺商品，即使它很富有，也买不到。

房子建不好的原因不是建筑师有问题，而是房地产开发商资金不足。

只有当他们完成并出售了所有的房子，他们才能有资金开发下一个房地产。建造房屋的速度和人们对房屋日益增长的需求之间存在着巨大的矛盾。

“想买房子的人买不到房子，想盖房子的人没钱。”这个问题一直困扰着香港工业。

预售制度，在一瞬间的灵感，冲到了历史舞台上，连接了双方的“居者有其屋无房”的困境，并开始了香港房地产的快速发展。

霍英东因此确立了“香港土地神”的地位，在一年之内，他卖掉了三栋大楼，赚取了1000万英镑的纯利。

这种模式成功后，受到当时住房极度匮乏的大陆的青睐。1994年，在房改前夕，北京颁布了《城市房地产管理法》，宣布推出商品房预售制度。

到目前为止，它已经为未来20年的房地产业打下了坚实的基础。

在接下来的24年里，人们的生活条件得到了极大的改善，房地产投机成了致富的秘诀。买一栋更快的房子是这个秘密的秘密。

为了推广预售制度，减轻付款压力，开发商往往对拍卖大惊小怪，给出最佳户型选择和最佳折扣。

在早期，许多房地产投机者，甚至买期房和卖现房，赚了很多钱。

开发周期越短，现有房屋交付越准时，也是因为它们迎合了房地产投机者的心理，在竞争中脱颖而出，叫好某某速度，成为未来的房地产巨头。

在过去的24年里，从来没有缺少过这样的消息:为了买一栋更快的房子，通宵排队，砸碎大门，踩踏受伤的人。

在房地产黄金时代的呼声下，预售制度通过自身努力提高了中国人10年的生活水平。

不幸的是，黄金很容易获得，但只有一个周期。

在过去的24年里，预售制度的历史使命似乎已经超额完成，但剩下的是一个绑架了整个中国宏观经济的房地产行业，这让人们既不爱也不恨。

新韭菜，谁陷入了两难境地，看着房价，可能不知道目前的情况下，需要支付空 6钱包也有助于预售制度。

预售制度并不完善，它依靠极高的杠杆率和高周转率，使房地产开发商可以用很少的本金来摇动一个巨大的圆盘，但他们会因为某个环节的崩溃而失去所有的圆盘。

一栋未完工的建筑，即使最后只差一美元，也可能是一场旷日持久的争论和维权。

因此，房地产圈里所有求雨的老板本质上也是首都圈里的能人。

只有灵活运用各种财务杠杆，才能保证稳定的现金流和安全的资金链。

然而，根据统计数据，房地产行业的现金流状况不仅令人担忧，而且令人震惊。

从2000年至今，整个房地产行业的宏观净现金流为–33万亿元。仅今年前三季度，房地产企业就“贴出”1.77万亿元进入市场。

这并不意味着开发商已经找到了他们的良心，并失去了把房子卖给你的钱，但这意味着自2000年以来建造的近一半的新建筑可能在开发商手中，尚未出售和实现。

也就是说，房地产公司将出售30%的房屋，然后返还给资本，而这33万亿元将无法收回，其不良后果将被整个行业甚至整个金融体系所吞噬。

如果预售制度被贸然废除，那将是行业的大灾难。

也有可能在慢慢压缩杠杆的同时，更快地卖出并偿还债务。堵住了这条路，在短时间内到哪里收钱，又开什么？

但不封锁绝不是一个长期的解决方案。借1换2，借4换2只会越来越大。最终，它会给房地产开发商一个支点，他们真的敢撬起整个地球。

事实上，高杠杆率的现状是预售制度的恶果，这种现状是不可避免的。

在繁荣时期，房地产开发商将预售视为伟哥，认为世界上没有人比他们自己更好，空手套白狼，想建多少房子就建多少，但无论如何都有足够的钱来建造。

一旦资金链断裂，风险已经转移到买家和金融机构身上，所以大家一起死去是一件大事。在这种理解下，船上没有人敢引爆这个地雷，而且风险越大。

然而，试行的时机即将到来，在去杠杆化背景下取消预售制度必然是大势所趋。

2018年7月31日，在中共中央政治局会议上，有一个关于房地产部分的强硬而明确的声明:

坚决解决房地产市场问题，坚持依法治市，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

在这短短的73个字里，“下定决心”和“坚决抑制房价上涨”特别醒目，这意味着问题已经到了无法解决的临界点。

但更重要的是，如何建立长效机制？

毕竟，监管只能管理一段时间，而不是一辈子。预售制度的废除可能是建立长效机制的重要探索。

广东的红头文件发布后，深圳首个试点销售的龙华金茂大厦即将竣工并对外销售。

二线城市合肥即将进入旧房销售时代。其住房管理局发布了一份文件，鼓励现有住房销售，同时提高预售门槛。

中山市一次推出了十多块不准预售的地块，但现在只卖了，从而检验了广东省预售制度的取消。

在注销的过渡期，一大批房地产企业不可避免地会嗅到风声，加快资金的撤出，力争熬过寒冬，得到市场的复苏。

这就是为什么似乎现金流充裕的万科第一次喊“住”，而融创的孙宏斌一反常态地说安全第一，不再占土地。为了加快资金的提取，碧桂园推高了营业额，造成了许多安全事故。

房地产野蛮增长的时代确实已经结束。在短时间内，可能会有更多的裁员和爆仓，大量中小房企将被迫在资本驱动时代被淘汰。

然而，这是这个行业变得更加成熟和标准化的唯一途径。未来的房地产市场将真正进入强者和强者的时代。

对于普通购房者来说，取消预售制度可能会带来更好的购房体验，但在此之前，房价下跌的痛苦和资本外逃的恐惧是不可避免的。

昨天新华社的话给上周出现在房地产市场的一些不切实际的“幻想”泼了一盆冷水:

买房的投机者、土地金融的依附者，甚至整个社会都需要认清大势，摒弃因经济下行压力加大而放松监管的错觉，摒弃房价“再涨”的错觉，及时调整心态，回归理性，静下心来做一些有利于国民经济长期发展的实事。

一位老人曾经说过:一个人的命运取决于自己的奋斗，也取决于历史的进程...

当事情发生变化时，耐心等待一会儿有什么错？

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来源：罗马观察报