报告称上半年楼市分化显著 下半年市场需求或延后释放

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新华网北京7月3日电(记者王日琛)7月2日，壳牌研究院发布了一系列关于2020年房地产市场的半年度报告。报告显示，上半年房地产市场分化加剧，新房和二手房市场基本恢复，租赁市场在旺季趋冷。报告预测，下半年，新屋市场将逐步企稳，二手市场仍将有补偿性的需求释放，改善后的需求将成为新的驱动力，租赁市场将不断向“承租人”市场转变。

新屋市场的成交量逐渐恢复

根据壳牌研究院的数据，2020年上半年，66个城市新增住房市场交易总量同比下降16.0%，交易面积同比下降14.0%。其中，第二季度新屋市场成交量恢复较快，接近去年同期水平，但半年累计成交量仍有10%的缺口，市场仍处于逐步恢复过程中。

受疫情影响，2020年上半年一线城市新建住房市场交易量降幅最大，交易量同比下降25.9%；交易面积同比下降25.0%；二线城市的交易量同比下降16.6%；交易面积同比下降15.0%；三、四线城市的交易量同比下降10.8%；交易面积同比下降8.0%。一、二线城市受疫情影响较大，但恢复速度较快。第二季度的交易量比上个月减少了15-16个百分点；三、四线城市比上个月缩小了12-13个百分点。

壳牌研究院(Shell Research Institute)新屋分析师潘浩表示，新屋市场的修复过程已于上半年基本完成，第一季度积压的需求已逐步释放。随着疫情过后投资环境逐渐稳定，需求方将重新分配资金。预计下半年市场不会继续大幅上涨，市场总量也不会大幅下降。

二手房市场保持复苏弹性

受疫情影响，今年上半年连锁家居重点18个城市的营业额为三年来最低，与去年同期相比下降了8.4%，但与去年下半年相比略有上升4.2%。

根据壳牌研究院的数据，从月成交量趋势来看，二手房市场的成交量自3月份以来明显回升，重点18个城市的真实二手房整体成交量在3月份得到了快速修复。重点18个城市的二手房成交量较1-2月总成交量增长41.8%，4月和5月的增幅分别达到39%和19%。虽然6月份的营业额与5月份相比有所下降，但仍同比增长21%，疫情对市场的影响正在逐渐消退。

在疫情形势下，2020年第一季度重点城市二手房均价较去年第四季度普遍下降，第二季度均价随市场修复普遍回升。总体而言，二手房市场仍保持积极的弹性。

对此，壳牌研究院首席市场分析师徐小乐分析说，首先，更加灵活和适度的金融政策对市场预期有更大的溢出效应，导致市场复苏。同时，各地进一步加大了人才引进力度，加快了急需的市场准入。此外，刚进入体育场，改善房屋交换的需求就被动摇了，改善房屋交换链的启动成为新的驱动力。

壳牌研究院预测，今年下半年，重点城市二手房市场的分化将继续加剧，核心城市的供需将更加旺盛和可持续。根据壳牌研究院的数据，链家18个重点城市的数量仍然处于高位，这意味着下半年的整体营业额保持稳定或略有改善。前期被抑制的需求可能会在下半年释放。预计今年下半年，重点城市二手房市场的整体成交量将持平或略有上升。

租赁市场受到疫情的严重影响

2020年上半年，受疫情影响，租赁市场波动较大，与新二手房市场相比，呈现“旺季不旺”的趋势，打破了季节性周期规律。

根据壳牌研究院的数据，主要城市的租赁市场交易在2月份触底，假期后的旺季被推迟到3月份，北京的疫情在6月份再次出现。根据壳牌研究院的数据，18个城市的营业额环比下降了7.3%。上半年，疫情对租金水平产生了重大影响，总体呈下降趋势。其中，六月份的租金较五月份下跌3.2%，较去年六月份下跌10.9%。

“今年上半年，中国大部分城市的租金价格和成交量都有所下降。一方面，疫情影响了租赁市场的供求格局。另一方面，这种流行病直接影响了市场上买卖双方的租金预期和价格。”壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师黄辉认为，下半年租赁市场仍将保持“低温”局面，延迟的租赁需求将不断释放，业主的租赁预期将保持在较低水平，租户议价空将会提高，市场供求将趋于缓和。从中长期租金水平来看，租金上涨势头不足，可能会继续保持底部稳定。

来源：罗马观察报