火热武汉地市：华侨城66亿再入青山 中海114亿落子归元

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当日，武汉以网上拍卖方式售出8块土地，其中东湖高新区和新洲区2块，武昌区、青山区、桥口区和蔡甸区1块，总销售面积约45.2万平方米，起拍价105.27亿元。

此外，汉阳桂园电影二期的包装地块被推迟，再次上市，通过现场拍卖的方式出售，总起拍价为132亿元。

最终，除P(2020)052号桥口朱迪旺地块被延期拍卖外，其余9块地块均顺利成交，总投资243.86亿元。

其中，在东湖高新区光谷中心城出售的两栋民宅吸引了众多房企前来竞争。据悉，P(2020)048号土地登记房企包括保利、卓越、正尚、中海、蓝光、郑融等24家公司；地块p(2020)049吸引了武汉地产、城头、南山等7家国有企业，华宇、郑融等8家民营企业，新城加入国有企业参与拍卖。

经过100多轮的激烈竞争，这两块地以超过93%的溢价售出，p48地块直接成为光谷中心城市的王者。

华侨城以66.66亿元的底价获得滨江地产(2020)051号地块，再次落户青山；第二次延期的桂园二期地块最终敲定，中海丽达华以144.2亿元的价格中标，创下武汉当年土地拍卖总价的纪录。

调整指标和降低保证金比例是土地拍卖热的主要原因之一，但高地价的土地攫取和丰厚的保证金覆盖也显示出开发商对武汉的乐观和乐观。

据知情人士透露，这得益于武汉今年的土地政策，该政策吸引开发商进行战略储备。不可避免的是，后续的土地市场将同样火爆。

合肥研究院高级分析师尹表示:最困难的时期可能已经过去。每个人都在押注武汉明年，城市基本面和政策预期相对乐观。

南山和华侨城抢占土地

此次拍卖对房地产企业最大的吸引力是位于中心城市光谷的两处住宅。

光谷东座可以说是位于未来光谷核心区的最佳位置，这个区域是目前最受欢迎的置业区域。据了解，光谷东区聚集了许多大型现代化工厂和R&D基地，包括光谷生物城、未来科技新城、华为R&D基地等。大量的就业机会将带动光谷东的发展。

因此，今天售出的两块地也引起了很多关注。最终，经过168轮激烈的战斗，南山控股以9.62亿元的总价格赢得了p48地块，底价为13514.75元/平方米，溢价为93.13%。

经过149轮的激烈竞争，地块p49最终以6.35亿元的总价、13270元/平方米的底价和93%的溢价被恒瑞中诚拿下。

中标后，开发商能否顺利消化和获利，后续的市场进入能否达到理想？

据悉，此次出售的两块地块相距不远，周边出售的项目包括碧桂园云溪和光谷书院，其中碧桂园云溪前期高层带的平均装修价格为18000元/平方米。

消化起来会有点不舒服，但肯定会收支平衡。中原战略咨询部总经理郑表示:这个价格很高，但不算太高，已经处于合理价格的上限。建造高品质的高端住宅或豪华住宅可以扩大项目利润。

根据房地产新媒体的观点，正在p48地块对面建设中的南山大厦是南山控股去年10月份的地块；该地块的土地面积为39，541.92平方米，相当于本次收购的地块体积，也是住宅用地。

对此，郑表示，目前光谷中心城的底价已经在10000-13000元/套以上，这一次南山控股自行增持，实际上有利于提高南山房产的增值预期。

南山政府有望在今年年底前进入市场，或者可以观察其市场表现。

除了高价抢地外，华侨城还以66.66亿元的底价和12648.48元/平方米的底价赢得了滨江p(2020)051地块，总价超过120亿元。

去年10月22日，华侨城以21.88%的溢价获得青山区P(2019)136号地块。

被收购地块规划净用地总面积为127，858平方米，土地用途为住宅用地、商业服务设施用地、防护绿地和公园绿地。后期将成为滨江特色、国际化、现代服务业高度集中的商务区，总开发量52.7万平方米，其中住宅35.4万平方米，商业服务17.3万平方米。

值得注意的是，中国文化企业30强之一的地区总部已被引入青山区人民政府指定的工业园区投资建设和运营地块，预计总投资不低于12.5亿元。

对此，尹表示，该地块最早实际上是转让给绿地，但最终被华侨城锁定为战略布局，因此有必要参与这12.5亿元资产包的安排。算上资产包，该地块的等值底价已经超过15000元/平方米，但也可以考虑过账。此外，如果时间转换到空.，华侨城不怕资产沉淀

除了华侨城作为中心企业的地位外，事实上，武汉在疫情后为了给城市升温表现出了极大的诚意，土地拍卖政策的放松也大大缓解了房企征地资金的短缺。

一般来说，土地收购保证金的比例下降了20%，土地出让金的50%可以延期一年。此外，预售条件已经放宽，只要项目开发到三分之一，就可以取得预售证书。尹透露，在土地最终付款之前，该项目可以预售，而开发商的资金占用很少，所以对土地收购的热情要高得多。

这种热情会持续多久？这取决于土地转让的情况。如果这项政策能持续到今年年底，武汉将继续保持火热。

桂园的数百亿块土地落入大海

除了华侨城，还有中国海运。

桂园寺二期p(2020)013号和014号两块地再次上市，竞争异常激烈。最终，中海力以144.2亿元的总价向大华施压，比起价高出12亿元。

事实上，这两块地是曲折出售的。原定于2月19日上市销售，因疫情影响延期；2020年6月11日，汉阳泗仙坊岛、武昌滨江商务区等多块热门地块成功转让后，这两块地块也恢复挂牌出让。

值得一提的是，这份挂牌文件明确指出，联合招标是不被接受的；此外，转让条件已经调整，涉及引入企业资质、商业综合体和酒店相关条款。

两个地块都要求投标人介绍2019年《财富》全球500强中的前50家公司或其控股子公司；投标人必须拥有公共建筑总建筑面积的50%以上，在竣工验收后10年内，不得将自有部分全部或部分转让或出售。

据市场人士透露，自去年底以来，许多知名房地产企业都曾参观过汉阳古城，对上述两处地块表现出浓厚的兴趣。

然而，在对财务实力和商业运营能力设定了具体要求后，它直接设定了地块的门槛。据了解，中海集团的母公司中国建设集团有限公司在2019年《财富》全球500强中排名第21位。

此外，郑表示，在调整后的地块指数中，住房比重提高到70%左右，整个项目投资和开发周期被压缩，周转速度加快，吸引了大华等房地产企业的抢占。

根据转让文件，桂园寺二期用地为商业服务用地、居住用地、文化活动用地、公园和绿地，规划总用地面积约为17.6公顷；其中，013地块要求整体建成一个容量不低于10万平方米的商业综合体。

值得注意的是，对于中海地产来说，收购武汉土地将是一项商业破冰工作。考虑到城市位置和规划文件的相关要求，其商业综合体很可能是玉环市，一个市级的全格式购物中心。

自2011年进入武汉市场以来，中海发展了10个项目，总建筑面积超过240万平方米，所有布局项目均为住宅项目。

值得一提的是，上述桂元寺二期地块属于东部桥梁建筑地块。事实上，桂园文化区旧城改造项目被鹦鹉大道一分为二，包括西部翠微电影、东部造桥电影和大桥局电影，而鸳鸯获得了西部翠微电影。

2017年4月，海洋集团以150亿元的底价赢得汉阳古城西部核心区桂园区甲、乙包1-8号地块；2018年3月，总面积240平方米的海洋东方世界景观工程正式启动，汉阳古城影城的规划和改造开始进入真正的实施阶段。

对此，郑认为，中海与远洋可以共同分享区域未来发展的红利。随着该地区潜力的释放，未来价格将会上涨，未来项目的盈利能力也很好。

来源：罗马观察报