互联网数据中心亦可证券化 远洋资本32亿新型基础设施ABS背后

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观点房地产网进入中国已有20多年，资产证券化的热潮终于愈演愈烈，浪高过浪。

从房地产到应收账款，到信贷，到未来收入，到债券投资组合；从商业银行房地产抵押贷款(mbs)到资产支持证券(abs)再到混合证券(CDOs)。从房地产到金融，从海外到国内，从私募到公开发行

这一次，轮到互联网数据中心(idc)了。

据上海证券交易所披露，中海-金钟-云台数字通信一号一期1-10 idc新基础设施收益权资产支持专项计划已成功发行，这也是idc在中国首次发行新基础设施收益权资产支持计划。

根据公共信息，互联网数据中心是指设备完善的服务平台(包括高速互联网接入带宽、高性能局域网、安全可靠的机房环境等)。)，专业的管理和完美的应用。

简而言之，互联网数据中心的未来收入作为基础资产，其收入主要来自互联网数据中心提供的互联网基础平台服务和增值服务。

房地产、金融、互联网和三个越来越近的行业，在资产证券化中奇妙地串联在一起。第一个吃螃蟹的人是拥有另类投资背景的远洋资本。

国际数据公司的新基础设施资产证券化:32亿英镑，最低3.5%，中国第一

7月30日，海洋资本披露已与海洋控股集团(中国)有限公司和北京云台数据通信互联网技术有限公司联合发行了idc新基础设施收益权abs..

该资产证券化的基础资产是远洋资本投资企业云台数据通信的idc服务费收入权。其中，项目仓储规模为32亿元，一期规模为11.06亿元，不超过9年。

在票面利率方面，与许多分为优先、中、低级别的资产支持证券产品不同，海洋资本一口气推出了多级利率，仅按优先级别分为九级，利率范围为3.5%至4.25%，加权平均票面利率为4.03%。

与其他abs产品和公司债券相比，这一利率并不高。据房地产新媒体不完全统计，以最近发行的2020年新力地产首只abs为例，其票面利率为6%-7%；以兄弟公司海洋地产2015年的公司债券为例，未来两年的票面利率仍保持在4.15%。

这与属于新基础设施的基础资产密切相关。一期11.06亿元产品，原股权为云台数据通信，计划经理为中国国际金融公司，中国信用评级为aaa。

从云台数据通信官方网站了解到，公司成立于2011年，从事大型数据中心项目的投资、建设和综合运营，以idc运营商(包括三大电信运营商)和大型互联网公司为主要客户开展数据中心基础设施的批发业务。

目前，云台数据通信已经建成并运营了4个数据中心，托管了1个运维项目(南宁)，规划了多个项目(成都、Xi、武汉、杭州、上海)，为京东等三大运营商和大型互联网、金融、云计算企业服务。

其中，北京马家桥绿色数据中心最早投入运行，也是中国84个国家绿色数据中心试点项目之一。据悉，该数据中心总建筑面积为15000平方米，有2903个管理机架，可服务45000多台服务器，单个机柜功率为13 ~ 20a。

此外，常州钟楼绿色数据中心总建筑面积9万平方米，机柜1万个；广州官达路数据中心建有2764个机柜；广州瑞和路数据中心总建筑面积约2万平方米，计划建设2500个机柜。

截至2019年底，云台数据通信已投产9000多个机柜，在建机柜10000多个；据估计，到2021年底，操作柜总数将达到5万多个。

一位分析师指出，得益于5g概念和新基础设施规划的发展，北京和上海由于环境保护和土地利用规划的限制，难以扩张；人口流量大的城市越大，本地数据中心的货架率就越高，与其他城市相比，本地数据中心供不应求，利润也更高。

以北京自建的idc数据中心为例，上市公司光环新网络(Halo New Network)以超过5万个机柜和7亿的idc业务年收入领先。奥菲的数据柜不到10，000个，但idc业务年收入超过4亿。不可低估；像彭博士和数据港这样的上市公司稍逊一筹。

至于云台数据通信的收入，我们无法得知，因为从未正式披露过，但数据中心的基础设施建设和批发确实是一项投入成本高、资产重的大业务。

根据多家电平台的价格比较，以网络机柜为例，小型产品的价格一般在300元到800元左右，大客户的产品价格在1万元以上，东方100kva网络机柜(ea660系列)的价格甚至超过8万元/台。

回到海洋资本，2017年12月，它收购了云台数据通信公司。在众多投资案例中，云台数据通信属于物流地产中的数据地产，属于房地产投资。

对于云台数据链，海洋资本给出的投资理由很简单，那就是看好idc:抢占核心城市的互联网数据中心资源，形成全国性的idc基础网络，建设面向未来的大数据基础网络。此外，利用网络内容丰富的ip、5g和人工智能技术，增加产品的附加值和竞争力，实现重要与重要相结合的独特投资模式。

据视点房地产新媒体报道，abs发行利率与主体评级的相关性很低，大部分可以获得aaa或aa+评级，abs发行的整体融资成本低于债券发行成本，其中aa+和aa发行者的利差中位数分别为111bp和117bp。

关于此次资产证券化发行，海洋资本表示，idc新的基础设施资产证券化具有基础资产类型新颖、融资成本低的特点，吸引了工行、上海浦东发展银行、招商银行等大型机构投资者认购。

这意味着市场认可了海洋资本的实力，也为海洋资本继续资本市场业务打下了坚实的基础，这将有助于促进海洋资本融资的多元化进程。

数字房地产的房地产化:市场需求与政策东风

Idc是一项非常有市场的业务。

未来工业研究所在最近的一份报告中指出，2020年，全球将有485个超大型新数据中心，机架数量将超过498万个。同时，云计算已经成为全球idc行业发展的最大推动力。据保守估计，按照20%的平均增长率，2020年的市场规模将超过2000亿美元。

就中国市场而言，海洋资本已经自己计算了一个账户。根据2019年国内idc市场规模为1562亿元人民币，过去5年复合年增长率(cagr)为30%的数据，Ocean Capital预计未来3年复合年增长率也将超过25%，2022年中国idc市场规模将达到3200亿元人民币。

在巨大的市场规模背后，还有更大的市场需求和政策导向，如5g建设和新基础设施建设，这也催生了idc资源自主建设和收购的大量资金需求。

它似乎是互联网虚拟经济中的一个环节，但它与实体经济中的房地产密切相关。

据世邦魏理仕称，最近，政府已将数据中心纳入新的基础设施，以及房地产投资信托(reits)试点计划。从数字房地产的角度来看，数据中心面积大、服务收入稳定、现金流长期，符合房地产投资的需求。

随着房地产投资信托基金公开发行的发展，国外早就有了国际数据中心房地产投资信托基金的成功经验，而我国还没有学习和推广。

自收购云台数据通信公司以来，海洋资本不断对国内外idc市场进行深入研究，并在官方微信上发布了6篇idc业务报道，表明其做足了功课。

就美国市场而言，目前有5家idc reits在美国上市，占美国股权reits的3%，总市值为1044亿美元。总业务量约占全球市场份额的1/4，超过70%的收入仍来自数据中心的租金收入。

以领先企业equinix和digital realty为例，这两家公司都有200多个idc项目，每个idc的平均面积为80-20，000平方米，入住率保持在80%左右。增值服务逐渐成为idc企业的核心竞争力，equinix的互联网业务收入占近17%。

具体到亚太市场，作为最接近中国国情的市场之一，新加坡已经有了成功的先例。以吉宝房地产投资信托为例，它是第一个也是唯一一个在亚洲上市的国际数据中心房地产投资信托。该公司运营着19个idc项目，总建筑面积约为18万平方米，上市四年后其市值已增至29亿美元。除2018年外，综合收益率均在20%以上。

所有权与租赁密不可分，高入住率和长期租赁期为吉宝地产带来了稳定的现金流。这可能是云台数字通信想要发展的道路。

然而，随着资本对数据中心的热爱和乐观，海洋资本的另类投资并不是个案。根据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的调查统计，投资者也只考虑在2020年购买数据中心资产，30%的亚太地区有投资意愿，50%的受访者在疫情爆发后改变了主意。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)指出，由于一些开发商和运营商合资开发数据中心项目，中期内mainland China将出现新一轮供应浪潮。例如，上海经济和信息委员会今年6月批准了12个新数据中心的建设，这将有助于缓解当地市场供应紧张的局面。

研究机构未来产业研究所认为，中国的核心idc资源目前集中在江苏、浙江和上海，整体货架率超过90%。未来，idc资源扩张的主要区域将位于北京、深圳和江苏等核心城市，以及内蒙古和河北等非核心城市。

批发、零售和混合...idc在中国的发展无疑有更多的选择。

至于idc等数字房地产的房地产投资信托基金，中国仍在等待时机。海洋资本资产证券化是非常重要的第一步。

在最近动荡的国际形势下，复杂多变的疫情和普遍低迷的市场环境下，资本需要更多的投资对象，而数据中心可能是备受青睐的房地产资产不可或缺的一部分。

来源：罗马观察报