惠誉：予旭辉控股集团拟发行美元绿色债券“BB”评级

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中国网讯7月13日，惠誉评级授予徐汇控股(集团)有限公司拟发行的美元绿色债券“bb”评级。

这是徐汇控股集团发行的第一只绿色债券。由于该债券构成本公司的直接和优先无担保债务，债券评级与徐汇控股集团的优先无担保评级相同。发行所得将用于为现有债务再融资。

徐汇控股集团的发行人违约评级反映了其稳定的财务状况，因为中国的房地产开发商继续在全国范围内扩张。截至2019年末，徐汇控股集团的杠杆率从2018年末的48%降至44%。惠誉预计其杠杆率将保持在45%左右，主要是因为该公司面临补充土地储备的压力。徐汇控股集团对合资项目的大量敞口及其对非控股权益的财务贡献使得杠杆率的前景变得复杂。上述两个因素将徐汇控股集团的评级限制在目前水平。

杠杆率稳定，去杠杆有限空:惠誉认为，由于严格的财务管理，徐汇控股集团的杠杆率将保持在45%左右。尽管如此，由于持续的土地补充和对非控股股东出资的高度依赖，公司的去杠杆比率将是有限的，而持有较少此类利益的住房企业可以出售项目股份来降低杠杆比率。截至2019年末，徐汇控股集团的杠杆率由2018年的48%下降至44%，主要原因是销售现金回报强劲、合资企业杠杆率下降、贸易及项目相关应付账款增加、非控股权益持续出资。

土地补充压力:惠誉认为，土地储备压力仍将是徐汇控股集团保持增长势头的主要风险之一。惠誉认为，徐汇控股集团这样规模的房地产企业通常有足够的土地储备来支撑三年的销售需求，从而在经济周期中保持灵活性。然而，截至2019年底，徐汇控股集团的股权土地储备规模为2650万平方米，其中惠誉估计可售部分约为2050万平方米。由于徐汇控股集团计划在2020年实现15%的销售增长，其土地储备规模相当于不到三年的销售规模。

公司管理层设定的2020年征地预算约为现金总收入的50%，即570亿元。2019年，徐汇控股集团将总销售收入和非开发性房地产业务现金收入的57%用于土地收购，2018年为68%。

业务规模巨大，销量增长:2019年徐汇控股集团总销量增长32%，达到2010亿元，平均销售价格(ASP)2018年下降4%，之后增长5%，达到16700元/m2。据公司管理层透露，公司2019年的股权销售额(占总销售额的50%)增长了32%，达到1000亿元。徐汇控股集团的目标是将其股权销售占总销售额的比例在2020年提高至55%，在2021年提高至60%，以增加股东应占利润。徐汇控股集团2020年的目标是实现总销售额2300亿元，比2019年增长15%，可销售资源达到3800亿元。受新冠肺炎疫情影响，徐汇控股集团2020年上半年实现销售额807亿元，同比下降8.7%。

保持利润率:惠誉认为，徐汇控股集团覆盖多个城市的多元化项目组合使其能够继续实施快速周转战略，而不会对整体项目利润率产生不利影响。徐汇控股集团的息税前利润(包括资本化利息)从2018年的21.6%微增至2019年的23.8%。基于收购重估的调整后，Ebitda的利润率甚至更高，2019年为29%，2018年为31%。由于M&A是徐汇控股集团土地收购计划的重要渠道，收购的重估可能会继续，利润率波动更大。

来源：罗马观察报