中指研究院：新政满月，楼市调控效果如何？

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自第二季度以来，部分城市房价快速上涨，土地市场火爆，给房地产市场带来不稳定的预期。7月，全国许多城市相继出台房地产调控政策。深圳、杭州、宁波、东莞等楼市热点城市采取各种措施，限制投资投机资金，打击房地产投机，保障城市新市民和年轻人的住房需求。

现在已经是八月的半个多月了，让我们来看看这些城市的楼市调控政策的实施效果吧！

深圳:715新政后的第一周，交易规模下降，价格理性回归

政策审查:

7月15日，深圳市住房和城乡建设局等8个部门联合下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。《通知》的要点包括:调整商品房限购期限，深户需要落户3年，并提供连续36个月以上的社保或税务证明。离婚三年内，自有住房单元数按离婚前的户数计算；完善差别化住房信贷措施。如果你有一套住房，购买非普通住房并支付80%的首付款；个人住房转让增值税的免税期限由2年调整为5年。7月29日，深圳市住建局发布了《新八条》，对社会保障、离婚、新政实施节点等具体细节进行了解读。

市场动态:

图:深圳市新建住宅供应与交易周度趋势图(6.1-8.16)

图:2020年1月至7月，深圳新建住宅均价较上月有所变化

数据来源:creis指数据

在供应量增加的推动下，新屋市场交易规模先降后升，整体价格保持稳定。根据中指的数据，在深圳7月15日新政出台后的第一周，商品房交易面积环比下降了近40%，随后两周交易面积出现反弹。原因是7月份深圳新批准的商品房上市面积增加，集中在中后期，市场供给面明显改善，导致交易量反弹。自3月份以来，深圳新房的整体价格一直相对稳定。尽管短期新政对新屋市场的影响有限，但预计以后的影响将进一步显现。

图:深圳市二手房交易量周都趋势图(6.1-8.16)

图片:2020年1月至7月，深圳二手房均价发生变化

数据来源:creis指数据

二手房成交量先降后升，目前保持在较高水平，价格回归合理。根据中指的数据，在深圳“7·15新政”出台后的第一周，二手房销售数量下降到2000套以下，为5月底以来的最低水平，之后在需求的强力支撑下上升到相对较高的水平。然而，在个人住房转让增值税免税期从2年调整到5年的政策影响下，二手房市场上市数量减少，市场情绪受到一定影响。在价格方面，根据中国房地产指数体系的二手房价格指数，7月份深圳二手房平均价格环比上涨0.4%，为今年以来的最低水平，比6月份大幅收窄1个百分点以上。新政的出台对价格的影响更加明显，市场更加理性。

总体而言，深圳“7.15”新政出台后，新房和二手房交易量出现短暂下降，但在市场需求强劲的支撑下，受新房供应面明显改善的推动，短期交易仍较为活跃。随着价格的理性回归，新房价格总体保持稳定，二手房价格较上月明显收窄。目前，新政对市场情绪有一定的影响，将来会更加有效。

杭州:新房市场的人气下降了，二手房市场的成交量增加了，价格下降了

政策审查:

7月2日，杭州市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步明确公证和摇号公开销售商品房有关要求，支持自住，遏制投机性房地产投机的通知》。具体措施:(1)从网上签订商品房合同之日起5年内，高层次人才家庭优先购买的住房不得上市交易；(二)补充“无房家庭”认定，需符合“自意向登记之日起一年内在本市限购范围内连续缴纳12个月社会保障或个人所得税”的要求；(三)房地产开发企业通过公证、抽签等方式公开销售新商品房，应当向“无房户”倾斜，并提供一定比例的住房保障；(4)购买意愿登记的相关要求已经调整，明确一个家庭只能同时参与新建商品房项目的购买意愿登记。

市场动态:

图:杭州市新建住宅供应交易周度图(6.1-8.16)

图片:2020年1月至7月，杭州新建住宅均价逐月变化

数据来源:creis指数据

注:杭州数据包括萧山和余杭

7月中下旬，新屋市场成交量明显下降，价格仍持续上涨。根据中指数据，7月份杭州新建住宅交易面积同比增长27.5%，环比下降29.0%，交易规模在7月中下旬明显下降。在新政(主要是新政规定一个家庭只能进行一个项目的抽奖)的影响下，虽然杭州新房的交易规模仍有一定的量，但市场人气已经降温，新开项目的中标率和成交率都在上升，淘汰率在下降。在价格方面，新建房屋平均价格环比上涨0.96%，与上月基本持平。

图:杭州市二手房交易量周都趋势图(6.1-8.16)

图片:2020年1月至7月，杭州二手房均价发生变化

数据来源:creis指数据

注:杭州数据包括萧山和余杭

二手房成交量居高不下，平均价格略有下降。根据中指的数据，在杭州推出7月2日新政后的第一周，二手房交易量同比下降了近20%。然而，随着新住宅与二手房价格差距的缩小，以及新政出台后杭州新房数量难以撼动，二手房交易量出现反弹。7月份，二手房交易量同比增长6%，同比增长80%。价格方面，7月份杭州二手房均价环比下降0.12%，这是进入2020年以来的首次下降。新政对二手房价格有一定影响。

此外，从土地市场来看，7月份，杭州(市本级)出让8块住宅用地，平均楼面地价为21989元/平方米，比上个月上涨32.4%，平均地价为24.9%，比6月份上涨3.5个百分点。其中，经过两个多小时83轮的竞标，滨江集团(002244，股票市场)最终以107.4亿元的价格，相当于35965元/㎡的底价，21.8%的溢价，拿下了下城区文慧单元的土地。由此可见，杭州热卖的住宅用地地块仍在陆续推出，土地市场依然火爆。

总的来说，7月份，杭州新住房市场受到供应减少和新政的影响。交易量逐月下降，继续同比增长，中后期交易规模明显缩小；二手房成交量短期内将继续保持较高水平，预计政策效应需要一段时间才能显现。在价格方面，新房价格涨幅与上月基本持平，而二手房价格受新政影响略有下降，为去年首次出现负增长。

宁波:新屋市场成交量下降后，趋于稳定，价格结构性上涨

政策审查:

7月6日，宁波市资本监管、住房建设、中国人民银行和银行保险监管联合发布《关于进一步维护和促进宁波市房地产市场稳定健康发展的通知》。通知强调增加土地供应，调整限购范围，实行区域限购和贷款限制，调整公积金贷款政策，加强市场监管。7月22日，宁波市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局联合下发了《关于进一步改善商品房销售行为，切实保障居民自住需求的通知》，指出符合条件的“无房户”可以优先认购本市六个区的一套商品房，该套住房必须在取得五年不动产权属证书后方可转让。

市场动态:

图:宁波市新增住宅交易量周都趋势图(6.1-8.16)

图片:2020年1月至7月，宁波新建住宅均价发生变化

数据来源:creis指数据

新住房市场的数量在下降后已经稳定下来。由于市场上高价项目的集中，新住房的价格正在结构性上涨。根据中指的数据，由于6月底几个项目集中开盘，宁波市商品房交易面积在7月的第一周大幅增加；宁波市在7月6日和7月22日新政策出台后的第一周，新建住宅交易面积有所下降，在市场需求的强力支撑下，交易面积在短期内出现反弹并趋于稳定。在价格方面，受市场集中的大量高价项目和7月份高短期市场情绪的推动，宁波新房价格环比上涨1.83%，比6月份上涨0.5个百分点。预计随着政策的逐步实施，8月份的价格涨幅将会收窄。

从土地市场来看，7月份新政出台后，宁波(市级)共出让16块住宅用地，平均楼面地价为10968元/平方米，较上月下降9.0%，平均地价为18.1%，较6月份下降8.6个百分点。其中，鄞州区、镇海区、江北区等多处地块以底价出售，宁波住宅热地块供应减少，从而降低了土地市场的热度。

东莞:监管相对薄弱，价格上涨，土地市场依然火爆

政策审查:

7月2日，东莞市发布《关于进一步加强商品房预售(售)管理的通知》，要求总建筑面积在3万平方米以下的商品房项目一次性预售。分期申报销售价格的，每栋(幢)的申报平均价格不得高于前期同类商品房申报平均价格的5%(含5%)。7月25日，东莞市住房和城乡建设局等12个部门联合下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。《通知》指出，在本市购买第一套二手户籍需要一年以上的社会保障或纳税证明。两套2年社会保障或纳税证明；购买商品房，必须在交易过户前3年取得产权证明。

市场动态:

图:东莞市新增住宅交易量周都趋势图(6.1-8.16)

图片:2020年1月至7月，东莞新建住宅均价发生变化

数据来源:creis指数据

新屋市场成交量下跌后有所反弹，短期内房价受政策影响较小。东莞7.25新政相对较弱。在政策出台后的第一周，新建住宅的交易面积相对稳定，然后交易面积短暂下降，然后上升到一个相对较高的水平。这项政策的效果还有待观察。价格方面，7月份东莞二手房均价环比上涨1.54%，比6月份上涨近1个百分点。短期内，受政策影响较小，预计8月份价格涨幅可能会收窄。

从土地市场来看，7月25日新政出台后，东莞的许多住宅用地交易都出现了高地价，土地市场依然火爆。其中，7月28日和8月6日，凤岗镇右干铺村两块地块的销售底价分别为21681元/平方米和21199元/平方米，在全市销售底价中排名前两位，溢价超过30%。

摘要:

总体而言，由于深圳、杭州、宁波和东莞的政策不同，政策实施的效果也不同。新政出台后，虽然深圳、宁波、东莞新屋市场成交量波动较大，但短期内楼市活跃程度仍较高，杭州市场受欢迎程度下降；短期内，新政对深圳和杭州的二手房交易规模影响不大，政策仍需时间消化。在价格方面，新政对各城市新房价格的影响尚未显现，但对深圳、杭州二手房价格的影响相对明显。7月份，深圳二手房价格升至今年年初以来的最低水平，而杭州二手房价格首次出现负值。今后，随着新政在各城市的严格实施，政策将进一步生效，新房和二手房的交易规模可能回落，价格将更加稳定。

来源：罗马观察报