重组后首份半年报 招商积余“大物业+大资管”得与失

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在借壳上市的一年里，招商局蛇口与AVIC盛大整合了地产板块，完成了两大央企之间的合作，刷新了规模竞争。现在，在物业管理行业竞争日益激烈的背景下，招商局刮起了重组后提交的第二份成绩单。

8月24日，招商局宣布2020年上半年实现营业收入38.68亿元，同比增长49.88%；利润总额2.72亿元，同比增长102.38%；上市公司股东应占净利润1.79亿元，同比增长110.66%；上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为1.69亿元，同比增长114.61%。

需要指出的是，招商局凑集购买的招商局房产直到2019年12月才纳入合并范围，因此上述与去年同期相关的财务数据不包括招商局房产，这是公司利润数据大幅增长的主要原因之一。

据中国银河证券称，2019年上半年，招商地产计入基数后，招商局收入同比下降7.78%，但归属于母公司的净利润同比增长8.6%。

其中，招商地产的利润贡献占相当大的一部分。根据招商局半年度报告，招商局地产本期实现净利润9533万元。

事实上，此次交易，曾被称为物业管理的第二大合并，在初始协议中设定了一个补偿协议，即招商地产在2019、2020和2021三个业绩承诺期的净利润分别不低于1.59亿元、1.89亿元和2.1亿元。根据这一计算，今年上半年招商地产实现了50.44%的业绩承诺。

即便如此，招商局的可比收入增幅仍远远落后于绿城服务、雅生活、红阳服务、美容和碧桂园服务等港股地产公司公布的20%-60%的收入增幅。同时，公司资产管理业务出现41.56%，反映了疫情的影响。

对于招商局来说，大股东可能更倾向于期待其未来的发展。在4月份举行的2019年招商局蛇口业绩发布会上，许永军董事长表示，未来1-5年，公司持有的资产将达到约1500亿元，占6000多亿元总资产的1/4。

他甚至直言不讳地说，今后，如果你想持有一个成熟的物业，你应该把一个在刮起来投资促进。

12347和1.72亿平方米

重组后，招商局制定了12347发展战略，重点发展两大核心业务:物业管理和资产管理。在拓展物业管理业务规模的同时，以核心区域和重点城市为重点，通过提升业务价值延伸、平台技术授权、数字化转型和管理创新，促进两个平台的共同发展。

为配合上述战略，招商局在报告期内完成了总部组织结构调整，包括整合招商局、招商局地产和AVIC地产的职能，成立了两大业务集团，即地产bg和资产管理bg，以及以大地产+大资产管理为主线的九个职能中心/部门。

在这半年的考核中，招商局物业管理业务累计实现营业收入35.87亿元，占公司营业收入的92.75%，同比增长71.57%。其中，基础物业管理实现营业收入29.4亿元，同比增长10.05亿元，增幅51.89%；专业服务实现营业收入6.47亿元，同比增长4.92亿元，增幅317.47%。

这个比例还是太大了。如果将物业管理业务收入进行比较，已公布半年业绩的绿城服务、亚盛人寿服务和红阳服务分别实现收入30.21亿元、26.2亿元和2.25亿元，分别占总收入的68.7%、65.5%和69.9%。

众所周知，在黑天鹅半年多的影响下，与房地产销售的直接影响相比，物业管理服务企业不仅上半年保持了相对稳定的局面，甚至一度逆势增长。

在视点指数的不完全统计中，2020年上半年，上市地产公司宣布的并购有18起，涉及金额10亿元，其中不乏数十亿美元的并购。一些数据还预测，2020年中国的物业管理面积将达到345亿平方米。在市场化和资本化的祝福下，行业的市场规模仍在迅速扩大。

作为一家a股上市企业，招商局通过内源、并购和外部扩张也在迅速扩大其经营规模。截至2020年上半年，共有1315个物业管理项目在清理中，总管理面积为1.72亿平方米。管理面积8603万平方米的住宅项目420个，管理面积8590万平方米的非住宅项目895个。

同时，新签约项目194个，报告期内管理面积净增1927万平方米。新签署的重大项目包括成都双流第一人民医院、南京科技大学江阴校区、深圳湾公园、松山湖生态园东区等。

最近一次是7月9日，当时招商局在厦门和烟台成立了合资物业公司，负责为厦门海洋世界项目提供综合配套服务，并为烟台的相关房地产和工业开发项目提供物业管理服务。招商局表示，这将有利于其资源积累，并提供新的收入和利润增长点。

资产管理业务受挫

与物业服务行业相比，招商局在资产管理业务上遇到了挫折。

报告期内，招商局资产管理业务实现营业收入1.85亿元，占公司营业收入的4.78%，同比分别减少1.32亿元和41.56%。根本原因不可避免地受到了疫情的影响，公司从购物中心运营、酒店租赁和其他控股财产中获得的收入减少。

此前，徐勇军曾公开披露，蛇口招商局的商业运营板块将与招商局的商业运营板块进行整合。截至2020年6月，招商局成立了九方资产管理有限公司，前身为AVIC九方，目前管理着13家商场，管理面积近100万平方米，包括4个自营项目和4个招商局蛇口项目的委托管理。

就租赁和经营物业而言，招商局拥有的租赁物业包括酒店、购物中心、商业和写字楼，总租赁面积为59.3万平方米，目前租赁面积为56.1万平方米。

据中国银河证券称，疫情对招商局资产管理业务的影响只是暂时的。作为招商局蛇口持有的资产运营的承载平台，公司未来将逐步承接招商局蛇口的资产运营业务。在母公司的支持下，资产管理业务有望发展。

对财务指标的重视，投资积累也体现在数据上。截至2020年上半年末，总资产为159.32亿元，同比下降3.45%；上市公司股东应占净资产81.6亿元，同比增长2.21%；资产负债率为48.83%，比年初下降了2.68%。

招商局在公告中表示，将继续推进减债工作，利用经营盈余资金降低生息债务规模，积极推进现有贷款置换和lpr利率转换，优化债务结构，进一步提升公司融资管理能力。

截至2020年6月30日，招商局累计融资余额为34亿元，平均融资总成本为3.75%-5.831%。银行贷款融资余额19.84亿元，债券融资余额14.16亿元。

期间，由于融资减少，招商局短期贷款累计6.6亿元，占总资产的4.14%；长期贷款12.04亿元，占总资产的7.56%。此外，当前比率为94.37%，快速比率为63.67%，两者都降低了30%以上。招商局刮起说，上半年，招商局刮起用自己的资金来减少有息债务。

与此同时，招商局也在积极寻求多元化的金融服务。2020年6月2日，招商局与招商局集团金融有限公司签订了为期两年的金融服务协议。根据协议，金融公司将在业务范围内为招商局及其子公司提供存款、结算、信贷、外汇等金融服务。

从这个角度来看，所有的投资基本上是按照承诺进行的，但加快物业服务企业进入资本市场的热潮有增无减，竞争再次加剧。如何继续大规模扩张，增强实力，获得空.稳定的市场份额和附加值，将是一个长期的考验

来源：罗马观察报