7月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

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观点指数房地产公司仍然活跃在资本市场。

然而，与前几个月30%的平均涨幅不同，本月27家港股物业服务公司的平均股价上涨和下跌了10%，其中一些公司的股价出现了回调。

新上市的物业服务企业有3家，分别是郑融服务、金融街服务和红阳服务。目前，a股+h股市场共有30家物业服务企业。

本月所有三只新上市的物业服务股票在上市的第一个月都受到了资本的欢迎。上市后，股价继续上涨，所有人都行使超额配售权。

另一方面，共有12家物业服务公司发布了正利润预测，时代邻里、新城悦服务和郑融服务均预测净利润同比增长不低于50%。

数据来源:企业公告、意见索引整理

值得注意的是，在7月的最后一周，物业服务资本市场的两大参与者发出了加入的信号。

起初，恒大宣布正在考虑分拆集团的房地产板块在香港上市，随后路透社透露，融创中国正考虑分拆房地产管理业务，进行10亿美元的ipo。

8月6日，融创服务正式向HKEx提交了招股说明书。

纵观目前资本市场上的30家物业服务企业，其规模和质量是不同的。然而，当大型物业服务企业登陆资本市场时，其规模和发展潜力必然会受到资本的青睐。小企业是否能像2020年上半年那样获得资本青睐仍不得而知。

城市经营和产业链延伸，物业企业拓展多重边界

根据7月份中国物业服务30强月度指数排行榜，万科地产、碧桂园和龙湖智能服务位列前三。

其中，万科地产作为物业服务行业的龙头企业，凭借其品牌和运营优势，继续深化城市服务合作，一个月内三次开花结果，与武汉江汉区、成都角头、江门人才岛达成合作，深度整合规划城市公共空房和公共资源。

万科地产与武汉市江汉区的合作，介绍了万科地产以江汉区为载体，围绕城市管理、市政维护、物业管理、停车场管理、企业/市民服务、公共资源管理和运营等方面进行整合协调运作的城市空一体化服务模式。此前，该模式的运作案例有珠海横琴、熊安新区、成都高新区和厦门

结合近期的企业发展趋势，我们可以看到越来越多的企业正在加快城市服务业的布局，住房的竞争已经进入相对红海的市场，非住宅部分，包括写字楼、综合体和更多的城市服务业态，其发展潜力已经被企业所重视。例如，7月21日，亚盛拟将其中文名称改为亚盛智慧城市服务有限公司，以突出企业未来的发展方向。

另一方面，观察当前物业市场的收购案例，发现物业服务企业的收购步伐不断延伸到产业链的边界，以方便企业开展新的增值服务。

来源:企业公告，意见指数整理

7月30日晚，碧桂园服务宣布计划分阶段收购电梯广告客户。其中，第一阶段的目标是全市纵横权益的65%，最高价格不超过5.12亿元；在第二阶段，完整的控股城市将在最高不超过10亿元的成本完成。

数据显示，2020年上半年碧桂园服务总收入预计比2019年增长50%，而2019年碧桂园服务物业管理业务收入为58.17亿元，同比增长68.8%，社区增值服务收入同比增长107.4%，约为8.65亿元。其中，虽然社区媒体业务年收入只有9380万元，但增长率达到218%，服务于碧桂园增长最快的业务。

同时，碧桂园服务在2019年有2405个管理项目，在流程和客户资源方面具有独特优势。在传统物业管理业务增长缓慢的背景下，社区媒体业务的高速增长将大大有助于其整体收入的增加。

自物业服务企业发展以来，单一的规模扩张显然不能满足多元化发展的需要。相反，他们开始积极寻求多种服务的拓展和平台资源的嫁接，以增加盈利模式和绩效连接点，这也将成为房地产企业发展的必然选择。

恒大融创加入了资本战争，只有前十名中的万科没有动

回顾本月物业服务行业的股价，香港股市27家物业公司的平均升幅为17.01%，股价升幅较上月收窄，6月份的指数为21%。

数据来源:风，意见指数整理

具体来说，本月有23家房地产公司股价上涨，4家股价下跌。其中，红阳服务在上市首日就受到资金关注，当月继续上涨，涨幅达54.32%，带动了一批地产股。

值得注意的是，殷诚人寿上月继续表现，当月增长60.57%，股价再次达到上市以来的最高值；然而，上月股价下跌的龙头企业碧桂园服务和保利地产都出现了不同程度的回调，这被认为与此前发布的利润预警有关。

规模较小、发展预期较高的地产公司，如兴业IOT、业兴集团等，已逐渐减少，年初上市时的超额认购情况已不复存在，年内分别下降了26.60%和20.93%。

根据wind的数据，7月份有50只新股上市，筹资金额达到1000亿元，创历史新高。

在这种背景下，物业服务企业的上市浪潮达到新高，红阳服务、金融街物业和郑融服务在当月相继上市。与此同时，华润、世茂、金科、卓悦、施琅、合景泰富和荣盛发展都有意向或行动，物业服务市场团队日益壮大。

值得注意的是，中国恒大宣布，正在考虑分拆物业管理服务及相关增值服务，并在香港独立上市的可能性。

根据恒大近三年的年报数据，物业管理收入增速超过房地产开发业务。2019年，恒大的物业管理服务收入为43.8亿元，收入规模在上市物业企业中位居第一梯队。

数据来源:企业年报，意见指数整理

据最新消息，8月13日晚，中国恒大宣布，其金碧地产将引进235亿港元战略投资，支持物业管理业务发展。恒大地产此次融资的14位战略投资者包括大型央企、顶级投资基金以及马云、马等互联网巨头。

有中国地产商刘銮雄的妻子陈凯云、恒大集团总裁夏海钧、戴永革、中信资本、农行国际、光大控股、腾讯控股、周大福、云峰基金、红杉资本等。

随着越来越多的十亿级玩家陆续进入市场，结合2020年1月至7月中国十大房地产企业的样本，除了投资亚亚生活的绿地外，只有万科没有独立的房地产板块上市计划。

资料来源:意见指数

可以预见，接受资本祝福的房地产行业将面临新一轮的洗牌，行业分化将继续加剧。

当市场上有越来越多的物业服务企业可以与投资者相比时，资本市场将变得更加理性，一些盈利能力好、现金流充足、增长预期强劲的企业将受到更多关注。

来源：罗马观察报