盛夏已至 上海楼市热浪滚滚

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经过一个多月漫长的雨季，上海终于进入了夏季，连房地产市场也变得火热起来。

7月份，13个摇号项目中有一半以上实现了100%的认可度，新住房市场平均认可度超过150%。高潮迭起，这两个新址一个接一个地上演了抢房大战，创下了去年以来上海新房的新纪录。

8月份，上海楼市的热度还没有消散，27个项目正准备入市，五大项目上演了“崩盘式”的认知，这给这个仲夏火上浇油。

1 7月，识别率突破150%

据《国际金融新闻》记者不完全统计，7月份上海新增16套3284套房，较6月份新增19套3771套房、5月份新增21套4000多套房、4月份新增29套7800多套房再次放缓。

随着推板数量的减少，相应的供应面积也相应减少。

根据上海中原地产的数据，7月份上海楼市供应量持续下降，供应面积为40.2万平方米，较上月下降22.4%。

上海中原地产首席分析师卢文喜表示，7月是传统的淡季，供应波动是正常的。预计8月上半月将以盘整为主(小幅上下波动)，部分项目将在8月下半月提前入市，抓住“金九”机遇。

供应量的减少并没有降低市场的高人气。

据《国际金融新闻》记者报道，16家新店中有13家获得了证据，涉及的2，729间套房收到了4，195组客户的认缴出资，平均认缴率高达153.72%，创下了2018年以来的最高月平均认缴率。

情况很好的还有三个项目，Moet Metropolis、葛洲坝(600068，诊断股)、玉兰花园和姜世离湾，由于认购资金少，已被有关部门批准以不公开的方式开放。

十个人抢了一个房间重新出现

在153.72%的采纳率背后，是超过半数新股的采纳率超过100%的强力支持。

其中，新增两套，创下2019年以来单个项目识别率新高。

7月9日，浦东杨静板块的上海丽景蓝欣开盘94套，最终915套得到有效识别，识别率高达973.4%。“十进一”的概率不仅再现了2018年十个人抢一套房子的盛况，而且在2018年以来的单个项目认可名单中排名第三。

作为内环项目，上海丽晶蓝欣的平均开盘价约为9.7万元/平方米，户型主要为2-3间82-114平方米的房间，总价在744万元至1149万元之间。低于800万的买家可以入住内环2房，价格优势明显。

此外，该项目交通便利。住宅区距离6号线现有的民生路地铁站不到1公里，右侧有正在建设的轨道交通18号线，300米外有正在建设的14号线。两条铁路在昌邑路站交汇。

事实上，上海丽晶房地产已经出名很久了。早在2016年，该项目开盘时，就创下了当年上海楼市“双冠王”(销售面积和销售额)的纪录，并创下了全国房地产成交量第一的纪录。

第二次开业的普陀内环中海惠德利盛典仍在继续。

7月15日，位于普陀武宁区的中海汇得利以小额开盘88套，最终获得746组客户的认可。847.73%的核准率不仅超过了一期，还超过了傅生乾隆广场(647%)，这是去年新市场的第一个，成为自2019年以来第二高的核准率，仅次于上海丽晶蓝欣。

与前者类似，中海惠德利也以价格取胜。推出面积83-145平方米的3-4间房，总价在832万元至1329万元之间，带装修交付，也意味着800万+可以上内环3间房。

不难发现，这两个项目推出的房屋数量都没有超过100套，而且以较小的基数很容易获得较高的识别率。

此外，惠城南街巷、古北金鹰大厦一期、蓝森星河湾、翔园西康路989号、四季都市赖小峰五个项目的认可度均达到100%，深受市场追捧。

特别是惠城南街推出了231套住房，有效接纳了667个群体。近300%的接受率也高于浦东碧云尊地(280%)和翠湖天地(272%)。

据现场报道，项目开盘当天，231号房被叫到387号房时就被清算了，这也意味着后面近300组客户在等待电话前已经失去了选房资格。

还有位于蓝森国际社区的蓝森星河湾，该地区有许多改进。装修交付的3-4间156-239平方米的房间已基本售罄...

对认可的热情也传递到了交易方。

根据上海中原地产的数据，7月份上海新建商品房交易面积为82.2万平方米，比上个月增长1.1%。卢文喜认为，7月份，作为传统楼市交易的淡季，楼市交易量并没有下降，反而有所上升，超出了市场预期。一方面，这种情况与市场需求的韧性有关；另一方面，自7月份以来，许多住宅小区的地价一直在持续上涨，有些甚至超过了44%，增强了市场信心。

3郊区仍未摆脱贫困

偏远郊区的“危机”仍然难以掩饰。

从7月份进入市场的产品类型来看，远郊仍是主要供应商，在16家新供应商中，有11家位于外环之外。除了孙岚星河湾和四季酒店，其他九个新公寓要么有不到100%的批准率，要么因为批准数低而不开奖，这表明7月份火热的新住房市场有点缺乏色彩。

其中，只有奉贤区和崇明区在远郊有6个新址，供应面积分别达到6.7万平方米和6.3万平方米，两个区的供应量占30%以上。

追求新网站的优势总是惊人地相似，但“孤独”项目也有自己的缺点。

以奉贤南桥新城银河荔湾为例，该项目已推出59套，即使是这种小户型也未能实现快速拆改。该项目最终获得了41组的认可，认可率为69.49%。

这种识别性能可能与其低住房率直接相关。

根据网上房地产，该项目的房地产面积只有125.56平方米的172.41平方米，这意味着其共享面积近50平方米，房屋的收购率约为72.8%，远远低于市场平均水平。

同时，这个项目在价格上并不优越。据了解，银河荔湾住宅项目于2012年首次进入市场，已推出219套和212套住宅。新房均价约为18400元/平方米；随后是一个为期5年的空换班期，然后在最近3年里陆续开业，平均价格翻了一番，达到目前的37000元/平方米。这一次，该项目推出了一套205平方米、4个房间的大公寓，并交付了空白，这与许多价格在36000-37000元/平方米的新房相比没有价格优势。

另一个例子是本月在崇明陈嘉镇推出的中信泰富仁恒海庭院和东滩云书。两个项目都有迪舒的产品，这是竞争产品。

崇明以其美丽的自然生态和高宜居性而闻名。岛上相继开发了许多层叠别墅、联排别墅和独栋别墅。在同一地区有许多竞争产品。此外，购房需求不足，认可度普遍不高。

4 8月份供应反弹

7月份，上海楼市的热度还没有消散，另一波热潮即将在8月份袭来。

据《国际金融新闻》记者不完全统计，8月份，预计上海将有27个新源，5200多套房(19个项目宣传数据)，相比之下，7月份有16个新源，3284套房，6月份有19个新源，3771套房，5月份有21个新源，4000多套房，供应量已大幅回调，近4个月达到新高。

“总的来说，7月是楼市的淡季，但上海的二手房销量为2.8万套，高于6月份的水平。就新房而言，交易量也随着供应量的减少而增加。整个市场疲软，旺季缺口不明显。”上海中原地产首席分析师卢文喜指出，开发商需要在市场情绪好的时候加快推进，以弥补上半年疫情造成的销售缺口。

就位置而言，27个新项目分布在上海的11个地区，其中松江和闵行5个，浦东新区和青浦3个，徐汇、奉贤和金山2个，黄埔、普陀、宝山和嘉定1个，虹口、杨浦、静安和长宁没有项目。

从产品类型来看，本月高端奢侈品供应不足，仍以远郊需求为主。

内环项目只有一个海防外滩绿地。作为上海楼市的第一只老鼠，今年3月，平均价格为13.8万元/平方米的绿地海防外滩开盘，推出了203套套房，获得了323组客户的认可，认可率为159%。随后，经过两天的网上选房，203套中有176套被选中，拒绝率为86.7%，这无疑提振了市场信心。

这一次，总共增加了67个116-290平方米的单元，但第二阶段的住房尚未获得证据。

拟进入市场的27个项目中已有13个项目取得了证据，即阳光城(000671)清溪滨水区、尚辉豪庭三期、贝拉湾、佘山西岳二期、金允里、东园古北商厦、徐汇江山大都会、路宏湾、玉兰崔波、保利金尚、长丰瑞仕苑、国茂凤凰苑

其中，奉贤金辉板块阳光城清溪滨水、徐汇天林板块尚辉豪庭三期、金山新城板块贝拉湾、松江新城板块佘山西洛二期等四个项目率先开盘。除阳光城清溪滨水区外，其余三个项目的认可度分别为209.03%、96.94%和25.2%。

5五场同时进行的比赛

如果供应量很大，在同一时期许多项目将不可避免地崩溃。据《国际金融新闻》记者统计，仅在8月5日至10日期间，上海就有5个新网站同时获批。

根据规定，上海市不支持购房者在申购期间(从项目申购开始到彩票结果公布)同时申购两个或两个以上的项目。

幸运的是，这次摆在我们面前的选择题不难解决，同时期五个竞品的竞争属性都不强，目标客户也不一样。

融资金额最高的项目是位于中环和内环的长丰瑞仕景庭。融资项目50万元，取证均价8.999万元/平方米，是同期新盘的较高水平。

长丰瑞士静庭位于普陀长丰板块，该区域货源稀缺。在过去的两年里，只有一个大型产品，沁河花园，进入市场，收获识别率不高。长丰瑞视景庭的开业将一次推出380套住房，面积2-4间，85-196平方米，选择性强。

同时，在闵行区确定的两个项目，即潘新的路宏湾和保利的金上，分别属于华漕板块和浦江板块，同资本30万元，但两个项目之间的距离超过30公里。

8月5日至9日被认定的路宏湾，位于虹桥郑春国际别墅区，周边教育资源丰富。计划建立7所12年制公立教育学校和12所国际学校。该项目共有328套99平方米的三居室平房和127-138平方米的叠层别墅，均价66000元/平方米，总价570万元。

在交通方面，规划中的地铁13号线延长线将穿过虹桥国际别墅区，其中“方了路”(暂定名)站距路宏湾仅500米。

一天后开业的保利金尚将在首次上市时推出358套76-90平方米的平房和90-102平方米的小高层建筑。项目位于浦江板块，周边设施成熟，容积率1.6，为低密度社区。

事实上，从征地到保利锦港开业的旅程还没有结束一年。2019年8月14日，保利在闵行区浦江以25.03亿元的总价赢得了65，000块34-1和34-6的地块(浦金街周浦唐南9号地块)，地价仅为6%，底价为24，842元/平方米。在项目开业的一年时间里，取证的平均价格达到了61000元，空室的利润也不小。

识别门槛最低的国茂凤凰园和玉兰崔波分别位于松江新城板块和青浦华新板块。这两个项目的单价都在远郊，从“4”开始，重点放在急需的产品上，最小住房面积约为90平方米，并且有较低的入住门槛。

为了吸引购房者，玉兰崔波提出在开盘当天享受房价1%的折扣。

离人们更近的是CIMC金地美兰市，位于保山市罗甸区。最小的公寓面积为77平方米，有两个房间和两个大厅，总价约为345万元。尽管打着“上海北部第一个tod项目”的旗号，CIMC金地美兰城今年4月的首次开业仍然表现不佳，只有192套548套房获得批准，批准率为35.04%。远低于上半年新盘市场100.2%的平均通过率，即使宝山区的通过率是50.23%，CIMC金地美兰市也跌了后腿。

本项目已取得证据，8月8日开始资金确认，资金确认20万元。

来源：罗马观察报