楼市成交量的“冬天” 能不能演变为“房价的冬天”？

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今年7月，中国房地产百强企业销售业绩环比下降39.1%！

这告诉我们，楼市的冬天真的来了！

以万科为例，2017年6月销售面积为348.4万平方米，7月份下降至249.1万平方米，同比下降28.5%；营业额从6月份的491.3亿元下降到7月份的355.6亿元，同比下降27.65%。

房地产企业的数据与大城市相同。

在上海，官方公布的一手住房交易面积7月份比6月份下降了54%。

最先开始牛市并首先进入调整期的深圳，在2017年春节后交易量出现小幅波动。但在过去的两个月里，它无法支撑，营业额再次下降。

北京、广州、苏州和杭州等其他城市7月份也出现了明显的环比下降。

随着交易量的减少，交易价格开始松动。在北京，学位房数量大幅下降；在通州附近的三个北部县，房价的下跌更加明显。在深圳，无论是在核心区还是在郊区，新公寓的开盘价格都低于附近的二手房。

令房地产市场预期逆转的是政府一波又一波的调控政策。

春节过后，北京率先启动了新一轮监管。首先，我们重新启动了“房屋认定和贷款认定”(所谓的“处女贷款”)，并推出了“离婚贷款”，限制离婚购房，摧毁了非法商业财产，严厉打击了投机倒把。

最令人震惊的是，4月1日国家宣布建设“熊安新区”！这一举动改变了京津冀的城市格局，让北京的房地产投机者始料未及，彻底改变了他们的预期。

随后，限售房在全国范围内广泛推广，这让房地产投机者胆战心惊。这相当于限制资产的流动性，对于高杠杆房地产投机者来说，这可以被称为“触及七英寸”。

后来，在拍卖市场上发现了100%自给自足的住宅用地，上海创造了纯粹的“租赁土地”。九部委宣布将在12个城市开展租赁住房试点，明确提出两点:

1.每个城市都应该成立国有房地产租赁企业，成为租赁市场的主导力量；相当比例的新住宅用地应转让给国有租赁企业。

2.明确要求地方政府建立正式的住宅租赁平台。

结果，舆论惊呼:住房又回到了“公有制时代”。在深圳和上海刚刚公布的“十三五”住房计划中，未来由政府和国有企业控制的新建住房占全部新建住房的比例已经超过一半！

广州宣布，它明确要求开发商接受官方指导价。如果开发商不接受，就不准卖房子。这表明住房的定义已经发生了很大的变化。在政府眼里，它是一种特殊的商品，关系到社会稳定和居民生活安全，所以政府必须控制它的价格。

“公有制”的警报还没有平息，北京已经推出了“共有制”住房——居民可以与政府分享房屋的产权和增值收益权。在这个前提下，这意味着普通购房者可以“七折买房”，先获得七折的产权。这意味着买房“上车”的门槛大大降低了。

在成都，新出台的“人才房”政策允许租用人才房的合格“人才”以五年前的价格买房。这也意味着房价有很大的折扣。

各种各样的游戏完全打乱了每个人对市场的预期，越来越多的人陷入了观望。因此，房地产市场的交易量自然下降，房地产投机的基础并不存在。

接下来的问题是:这个成交量的“冬天”最终会演变成房价的“冬天”吗？

答案是:是的！

对于开发商来说，营业额的下降会影响他们的现金流，进而影响他们的偿付能力。谁也说不清楚中国房地产企业的总负债是多少。一些研究机构分析了55家典型的大型房地产企业，发现截至2016年底，它们的总债务(不包括永久债务)为3.1万亿。

这样，结合民间借贷，全国住房企业的总负债可能达到7至8万亿元。大多数房地产企业的负债率都在70%以上。

因此，如果发生什么事情，一批房地产企业将会崩溃他们的资本链，要么破产，要么被收购。那时，有必要降低房价并获得现金来拯救生命。

从总体环境来看，央行正在收紧货币政策。自中国改革开放以来，广义货币m2一直以两位数的速度运行，例如，2009年达到27.7%。在20世纪80年代，它曾经达到每年40%的增长率。但是到了2017年，它已经回落到个位数。

货币过度程度明显降低，城市化进入下半年。政府越来越努力地促进政策性住房、租赁住房和共享住房，对商品房征收越来越多的税和限制。

所以，时代真的不同了！

房地产投机的时代已经结束了！

中国即将进入创业和大金融时代！这可以从国家队使用真金白银支持创业板的事实中看出。未来的资金将流向科技企业和风险投资。

至于房地产行业，李嘉诚要走了，王健林要走了，潘石屹也要走了。他们都闻到了冬天的残酷。

来源：罗马观察报