租房时代将至 而1998年再也回不去了

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尽管上海不是住房和城乡建设部及八部委7月20日划定的首批12个住房租赁试点城市之一，但在此前的半个月，上海住房“十三五”规划中提出增加1700公顷土地用于租赁住房，预计将推出70万套租赁住房。同时，明确提出“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业的作用，提高政府出租屋的比重，发挥扶底稳市的作用。”

此外，7月4日，上海首次宣布将出售两块“只出租不出售”的地块。

7月24日，这两块地被上海的两家当地国有企业以零溢价赢得。

“租购并举是解决住房问题的必然选择。发达的房屋租赁市场是建设国际化大都市的重要前提。据信，随着70万套出租房逐步投放市场，上海将逐步进入租房时代。”上海财经大学副校长姚对《时代周刊》记者这样总结。

70万套出租住房。万科董事会主席兼首席执行官于亮在接受新华社采访时表示，这表明一线城市正在努力解决住房问题，而这一轮房地产调控让他感觉“回到了1998年”。七年前，在接受《中国证券报》采访时，他还表示，“该行业需要回到1998年货币化改革的初衷。”

在余良的记忆中，当时改革的初衷是“启动房地产市场化，建立不同类型的住房保障体系，包括经济适用房、经济适用房和商品房。”这一轮改革在中国实体经济的发展中发挥了巨大作用，释放了普通人的生活需求(603，883，医药股)，刺激了国内需求的增长。

中国房地产的“租赁时代”即将到来。而1998年的初衷，还得回去吗？

当年的福利分房

“你们都羡慕我们那时可以分房，我们不用自己付钱，但分房真的太难了。”目前，在房价高企的时候，有些人不时会“怀念”福利分房时代，而上海一家国企退休职工吴阿姨则感慨万千地回忆起那一年。“当时，单位里的房子很紧，不是每个人都能拿到。我们家有两个员工，等了6年，平均每人不到2平方米。1988年，当他们的儿子三岁的时候，他们被分到一个宿舍。”

吴阿姨的宿舍是在一个不到20平方米的筒子楼里。一楼共用浴室，厨房设在走廊里，房间中间拉着窗帘，一个小房间被隔开，供她儿子住。"在蜗牛壳里做道场，日子会继续下去."吴阿姨微笑着和《时代周刊》的记者们比较照片。

“统一管理、统一分配、以租养房”是1949年后中国实行的真正的公有住房分配制度。城镇居民的住房主要由其工作单位解决。各级政府和单位按照国家基本建设投资计划进行住房建设。住房建成后，将结合一系列条件(如等级、服务年限、年龄、人口、世代数、人数和住房供应)分配给员工，并将获得极低的租金。计划经济时代这种独特的住房分配形式实际上是一种福利待遇。

随着市场经济体制的进一步推进和深化，福利分房的弊端日益严重。上海交通大学杰出教授、中国发展研究中心主任明路在接受《时代周刊》采访时表示，福利分房与企业挂钩，给传统国有企业带来了巨大负担。主要的缺点是房屋不能买卖。“如果有无法满足的需求，如果我换了工作该怎么办？”

1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》颁布，标志着城镇住房制度改革正式启动。1998年3月29日，国务院总理朱镕基在两会记者招待会上宣布:“住房建设将成为中国经济新的增长点，我们必须把现行的福利分房政策转变为货币化、商品化的住房政策，使人民群众能够购买自己的住房。”整个房改计划已经酝酿了三年多。我们将在今年下半年推出一项新政策，停止福利分房，并将分房改为商业化。”

同年7月3日，国务院进一步完善了计划，以“取消福利分房，实现住房货币化和民营化”为核心，宣布从1998年下半年起停止实物分房，逐步实行住房分配货币化。

至此，实施了近40年的福利分房制度已经从政策上退出了历史舞台，“市场化”成为住房建设的主题。

改革的初衷是什么？

" 1998年是中国房地产史上的一个分水岭."姚在接受《时代周刊》采访时表示，停止住房福利分配、住房分配货币化是住房分配制度改革的重大突破，从根本上推动了住房商品化的进程。这对增加住房有效需求、启动房地产消费市场、促进整个产业链的发展起到了非常积极的作用。

姚认为，上海的房地产市场化改革应该走在全国的前面。“1992年邓小平同志南巡讲话以后，建立社会主义市场经济成为共识，上海掀起了一轮房地产开发高潮。”一是土地使用制度改革全面实施，土地使用权大规模进入市场；二是房地产企业数量迅速扩大；第三，房地产投资成倍增长，商品房开发和竣工面积激增。1998年后，上海房价普遍处于上涨状态，带动了许多行业的发展，促进了就业。

“房地产货币化改革的初衷是促进中国房地产市场的发展，使住房供应不再是简单的福利。无论是买房还是租房，都是每个人的选择，这从需求方面促进了房地产市场的发展。1998年以后，上海房地产市场发展迅速，从根本上缓解了上海的住房短缺问题。”明路警告说:“与上海人口增长带来的不断增长的住房需求相比，上海的住房供应仍然不足，高房价反映了住房短缺。现在，事实上，房价水平已经对城市的竞争力构成了影响，这对吸引人才留在上海构成了巨大的障碍。”

"大力发展租赁市场是全国的必然趋势."明路指出，发展租赁市场的部分原因是为了降低进入城市的成本。“目前的做法很简单。在批地时，规定将来建造的房屋只能出租，不能出售。朝这个方向走，大力鼓励租赁市场。”

两块“只租不卖”的地块，浦东新区的最终建筑单价为5568元，嘉定区为5950元。项目完成后，将提供至少1897套租赁住房，这将缓解住房困难，并为建立租购制度提供援助。

“作为上海的一批租赁土地，它具有一定的标杆意义。它要求国有企业率先试水。模型成熟后，可以在社会上推广。”姚分析说，这是因为北京和上海与其他大中城市的定位不同。根据该计划，到2020年，上海的常住人口应控制在2500万以内，而北京应缓解其非资本职能。

“在住房短缺的地方增加供应。上海和北京的住房最短缺。有理由说应该大力发展租赁市场，但这两个城市必须控制人口。如果租赁市场得到大力发展，人口将无法控制，成为一个问题。”明路说。

我不能回到1998年，但我站在一个新的起点

与1998年改革刚刚开始时的情况类似，当时人们不知道从哪里开始住房货币化改革。现在，面对“出租和出售的平等权利”，人们不知道如何土地。

“过去主要是租房，买房的比例不高。1998年，中国开始进入住房市场改革，商品房市场逐步发展。从这个角度来看，增加出租房的比例有点像这样。但是有本质的区别。过去，租赁市场是与单位结合的。现在，如果租赁市场再次发展，它将不会与此结合。在那个时候，租用公房的成本几乎为零，目前的租赁市场基本上是根据市场价格定价的。当然，也不排除出租市场是以出租公屋或廉租房的形式出现的，租金可以由政府补贴，这与当时有很大的不同。从这个意义上说，不能说它已经去了租赁市场，或者回到了1998年。”明路强调。

姚指出，在政策支持下发展住房租赁市场，解决部分人的住房问题，不是过去的福利分房。“历史在前进，过去不能回头。如果房地产市场改革，那么它确实是一个新的起点。像1998年那样，探索长期机制，发展租赁市场，是房地产市场的一项重大改革。”

于亮在前述接受新华社独家采访时表达了类似观点。建立房地产调控的长效机制是重要措施之一。如今，发展租赁市场更多的是“补课”。

(原标题:房地产改革新起点:租房时代即将来临，我不能回到1998年)

来源：罗马观察报