不是说房地产不好过了吗？怎么许家印还是中国首富？

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让我们仔细分析一下《胡润报告》的列表。由于王健林大规模出售其房地产资产，万达不再被视为房地产企业，徐家印和杨也是多元化经营的专家。

最近，关于《胡润报告》的报道可谓铺天盖地，尤其是胡润和阿里的富人之间的相互尴尬。八卦从来都不是我的爱好，所以今天我们就不讨论八卦了，但是有一个现象引起了我的注意:据《胡润百富》报道，恒大董事局主席许家印以2900亿元的身价首次成为中国首富，取代了万达集团董事长王健林；腾讯董事长兼首席执行官马花藤以2500亿元的财富超过阿里巴巴董事局主席马云，位居第二。在过去的三年里，最富有的人是王健林和许家印，他们都来自房地产行业。最富有的女性是碧桂园的杨，她仍从事房地产行业。尽管房地产在总财富榜中的比重略有下降，但房地产行业的总财富却有所增加，前50家房地产公司的门槛为120亿英镑，平均财富为313亿英镑。

让我们来研究一个问题，那就是，在房地产调控日益严格的今天，为什么利润最高的房地产开发商？为什么中国首富仍在房地产行业？

首先，房地产的财富创造过程

说到房地产，基本上每个中国人都很熟悉。房地产被称为中国人心中永远的痛。在我们批评高房价的同时，我们也无一例外地见证了房地产行业的财富创造过程。20世纪90年代以前，中国仍处于福利分房时代，当时房地产市场是一个绝对稳定的市场。直到20世纪90年代末，福利分房制度被废除，企业福利分房的原始资本支出成为货币化的住房公积金，房地产市场开始商业化。

经过四五年的探索，2003年，中国房地产市场开始腾飞，中国房地产业进入黄金十年的有利发展阶段。在这个工业阶段，大量的房地产开发商迅速开始了赚钱的时代。当时，土地收购成本很低，但房地产价格上涨很快，所以基本上，在土地收购和再经营后，房地产开发商可以赚取远远超过他们以前预期的收入。因此，开发商发现压缩周期和减少初始投资是赚更多钱的关键。

因此，我们看到了大量的开发贷款。基本上，当时房地产企业的标准做法是先用自己的资金拿到土地，拿到土地后基本上不需要多付钱。通过利用商业银行的开发贷款和房地产预售可以收回的资金，他们的财富价值可以通过这种杠杆行为不断提高。与资本市场的大起大落不同，2003年至2016年的十年间，中国房地产市场几乎是一个只涨不跌的市场，因此房地产开发商可以毫无顾虑地提高杠杆率。最后，房地产企业已经成为中国最赚钱的行业，房地产造就了房地产大亨王力可健林、徐家印、杨颜回和姚振华。

自去年“930新政”以来，中国的房地产调控力度不断加大，许多新闻报道开始说房地产开发商赚不到钱，但看《胡润报告》时却不是这样。发生了什么事？

第二，为什么监管如此严格，以至于房地产开发商仍然赚了很多钱？

从房地产企业的整体利润数据来看，中央参考研究院的报告指出，2016年，前100名房地产企业的销售规模达到了一个新的水平，总销售额和销售面积分别达到48027.1亿元和40251.7万平方米，同比增长52.5%和39.4%。销售业绩的快速增长导致收入和利润规模的提高。房地产百强企业平均营业收入392.1亿元，平均净利润45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。平均净利润继续下降至11.0%，同比下降0.5个百分点。

这里的数据有一个奇怪的偏差。一方面，房地产行业确实经历了业绩下滑，尤其是利润率下降。另一方面，胡润报告发布的数据显示，房地产开发商已经发了财。根本原因在于房地产行业本身的两极分化。对于大多数处于房地产企业二、三层的企业来说，房地产调控的影响首当其冲，所以利润下降几乎是不可避免的。然而，对于房地产第一梯队的企业来说，

让我们仔细分析一下《胡润报告》的列表。由于王健林大规模出售房地产资产，万达不再被视为房地产企业，徐家印和杨也是多元化经营的专家。让我们分析一下这些房地产大亨的赚钱之路:

首先是统计数据的滞后效应。让我们先来谈谈统计数据。由于近几年房地产市场的蓬勃发展，房地产企业的业绩可谓一浪高过一浪。去年930新政后，房地产市场才开始增持。因此，现阶段房地产企业的业绩没有大的问题，房地产调控是软着陆而不是硬着陆，所以房地产市场的惯性仍然存在，整体市场仍处于上升趋势，所以仍然有可能创造更高的利润记录。

其次，培育房地产龙头企业。对于中国顶尖的房地产企业来说，如果他们仍然靠蛮力赚钱，那只能说大家的想法太简单了。领先房地产企业现在赚钱的原因。

首先，控制自己的成本和利润。领先的房地产企业有一个显著的特点，那就是囤积土地。在2003年至2013年的房地产黄金十年期间，胡润的领先房地产企业处于疯狂的土地收购状态，领先房地产企业擅长反周期收购土地。在黄金十年低地价的情况下，房地产企业囤积了大量的土地资源，这是房地产企业赚钱的内在核心之一。之后，我将自己定位在中高端房地产，以赚取比普通房地产企业更高的溢价。加上强大的成本控制，一方面我降低了自己的融资成本，另一方面，我提高了自己的成本利用效率。然而，这些只是内部技能。

二是创新盈利模式，拓宽利润边界。早在2014年，领先的房地产企业就开始探索多元化的盈利模式。产融结合一直是房地产企业的发展方向。房地产企业进入金融、医疗等高利润行业的趋势日益明显。去年，万达的非房地产收入超过了房地产收入。王健林曾经自豪地说，万达不再是一个房地产企业。这次首富徐家印也是如此。恒大金控繁荣时期，许家印投资32亿元进入医疗行业，恒大健康在香港借壳上市。

第三，发展社区物业。社区物业正成为房地产企业转型的关键。许多房地产企业建立了自己的社区物业平台，充分利用自己的物业优势，将房地产交易从原来的一次性销售转变为房地产企业的持续现金流。通过社区建设，房地产企业可以实现消费、金融、医疗等服务场景的最终闭环。如今，万科、幻想曲、万达、怡居、绿地和绿城都已经开始了自己社区o2o的发展步伐，综合社区也将如此

再加上养老地产、教育地产等多元化经营，领先的房地产企业仍然很放心，所以房地产老板们继续赢得中国首富，只能说房地产赚钱了。

无论是男人还是女人，生活在动物的世界里，嘴里喷溅的水果的味道是一样的，梳理皮毛的依恋是一样的，被命运碾过的痛苦是一样的，生命的狂喜和死亡的无助是一样的。-柴静

来源：罗马观察报