房贷利率上涨要见顶？购房人一定要留心央行的这个意图

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方大123最新的按揭报告显示，9月份中国第一套房平均利率为5.22%，相当于基准利率的1.06倍，比去年8月份高2.01%，比去年9月份高17.66%。在荣360调查的35个城市中，首套住房的平均利率最低的是上海的4.89%，最高的是郑州的5.60%。

在全国35个城市的533家银行中，9月份第一套137家银行的利率上升，占25.70%；抵押贷款利率下降的银行有13家，占2.44%；与上月持平的银行有367家，占68.86%。9月份，共有36家银行分支机构(分支机构)因额度等原因暂停受理抵押贷款业务，比8月份的29家增加7家。

首套住房贷款利率已经上升了20%，银行面临着额度不足的问题

一线城市中，上海首套房平均利率仍低于基准，北京、广州、深圳三市首套房平均利率已超过5.15%。二线城市进一步扩大了抵押贷款利率，除厦门外，所有主要城市的利率都升至5%以上。从银行的角度来看，一、二线城市的银行按揭利率浮动幅度一般保持在5%至10%之间，部分银行超过20%。从银行的规模和性质来看，大银行的资本成本相对较低，而第一套住房贷款的利率相对较小，一般基准利率上升5%；中小银行的资本成本压力很大，第一套住房贷款的利率一般比基准利率高10%以上。

从国内信贷市场来看，一些银行上半年信贷供应过快，下半年信贷额度相对较小。今年，央行将控制抵押贷款比例纳入mpa考核，督促银行优化信贷结构，合理控制抵押贷款在整体业务中的比重和增速，导致银行信贷供给受到更大限制，这也是利率上升的原因之一。

从全球信贷市场的角度来看，9月21日凌晨2点，美联储宣布将从10月份开始逐渐被动收缩。所谓收缩是指资产负债表的减少，而被动收缩是指国债和mbs到期后美联储所持债券的被动减少。美联储此举对中国最明显的影响是人民币汇率。未来，人民币对美元汇率的总体趋势应该是稳定和下降的，但空的贬值是有限的。

至于房地产市场，美联储桌子的收缩在一定程度上增加了房价上涨的压力。人们很有可能为了保值而选择买房，这使得原本不平衡的市场房价失去了控制。控制抵押贷款额度和提高抵押贷款利率只是避免这种情况的一种预防措施。因此，国际信贷环境对抵押贷款利率和信贷限额的影响不容忽视。

定向RRR减息不是货币宽松的信号，而是减轻实体负担的根本目的

不久前，有传言称，央行将实施有针对性的RRR减排。一些人认为这是货币政策转向宽松的信号。但是，根据9月27日国务院常务会议提出的要求，定向减RRR的根本目的是优化信贷结构，鼓励金融机构通过减税和定向减RRR等方式加大对房地产企业的支持力度，让更多的资金用于实体经济发展，而不是流向房地产。目前，在银行流动性紧张的情况下，小微企业由于经营不稳定，融资需求得不到银行的重视，在维持经营中遇到资金问题。如果这些问题得不到解决，就很难振兴它们。

此外，9月份，几个城市相继出台了新的限制性政策，加上去年的政策叠加，金融去杠杆化进程取得了一些进展，但还没有结束，一些企业的债务问题依然严重，因此楼市的稳定中性货币政策仍将保持，利率暂时不会下降。

在供应方增加租赁住房的同时，它控制住宅用地的数量以稳定房价

随着北京“共有产权新政”的出台，我们朝着建立租购两房制度又迈出了一大步。与此同时，9月28日，中华人民共和国建设部正式宣布，利用集体建设用地建造租赁住房的试点项目全面启动，也就是说，城市郊区或农村的集体土地应当拿出来建造租赁住房。此前，国土资源部还采取了严格控制城市新增建设用地、将16个城市新增用地规模减半的措施。目的是提高土地利用率，同时加快出租房建设。这似乎是减少土地供应的一种方式，但实际上是增加供应。

据不完全统计，目前，城镇低效用地占40%以上，空农村闲置住房分别达到10%和15%。低效利用城镇工矿建设用地约5000平方公里，占中国城市建成区的11%。通过控制新土地的申报数量，我们可以恢复现有土地的利用效率。今年以来，16个城市建设用地减少，共减少4541.9公顷。以深圳为例，通过旧房改造和棚改的方式释放了现有土地，缓解了存量不足的住房供应问题，间接抑制了房价的过度上涨。

然而，土地和房价之间的微妙关系一直非常密切。在当前条件下，住宅用地比例的降低也会对房价产生不利影响。

2011 -2017年居住用地比例:

数据来源:统计局、国土资源部等部门和机构

从上表可以看出，2012年至2013年，居住用地比例逐年下降，但2015年至2016年，居住用地比例下降约4%，但房价涨幅最大。以深圳为例，2016年，房价涨幅超过50%，住宅用地供应也达到历史最低水平。供需矛盾依然严峻。虽然避免土地流向房地产的意图是好的，但在短期内，当住房租赁制度不完善时，房价上涨的压力仍然存在，尤其是在人口众多、住房需求旺盛的一、二线城市。如果不采取政策控制，或许房价将迎来下一波上涨。

荣360表示，认为，在一系列外部因素的刺激下，房价上涨的可能性还没有完全消除，稳定和中性的货币政策还将继续。购房者在买房之前应该考虑时间成本和资金成本。抵押贷款时间变长已成为常态，从一个月到半年不等。与此同时，临近年底，银行贷款额度吃紧，能否成功放贷成了问题。也许等了几个月后，你会得到一个你不能借的答复。这是

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来源：罗马观察报