海南房地产调控再升级：严控商品房 停止产权式酒店报建

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金融部门的财务管理9月29日，今天，海南省人民政府发表意见，进一步深化“两个暂停”政策，以促进房地产业的稳定和健康发展。根据意见，我们将坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，进一步深化“两个暂停”政策，促进我省房地产业的优化布局、结构调整、质量提升和去库存化，促进房地产业稳定健康发展。继续深化“两停”政策，实施商品房建设总量控制，加强土地供应管理；实施年度商品住宅用地计划管理；永久停止在五指山、宝亭、琼中和白沙四个中央生态核心区开发新的出口房地产项目；停止审批产权酒店项目的规划和建设；加快培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。详情如下:

海南省人民政府

关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见

傅穹[2017]76号

为深入贯彻落实习近平总书记一系列重要讲话精神，认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署和党的七大、七届二中全会精神，坚持“房子是为了住，不是为了炒”，进一步深化“两个暂停”政策，促进优化布局，调整结构，提高我省房地产业质量和存量，促进房地产业稳定健康发展。

一是准确把握当前形势，

切实抓好房地产市场的调控

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“两停”政策实施以来，我省房地产去库存化取得了显著成效，全省商品房去库存化周期已降至合理范围。目前，房地产市场调控的重点已经从去库存转向调整和优化结构，保持稳定健康发展，防止大起大落。市县政府和有关省级单位要准确把握当前房地产市场形势，下大力气，制定有针对性的政策，切实做好房地产市场调控工作。要深入研究短期和长期相结合的长效机制和基本制度安排。从短期来看，我们应该更加注重需求方的管理，引导市场预期，稳定房地产市场；从中长期来看，应调整和优化房地产供给体系，实现动态市场均衡。按照供方结构改革的总体思路，要进一步深化“两个暂停”政策，坚持生态环境保护的前提，充分发挥我省“三大优势”，调整和优化房地产区域结构、产品结构、租赁和销售结构，严格控制低端供给，完善配套设施，提高开发质量，促进房地产业提高质量和效益，转型发展。同时，要妥善解决当地中低收入住房困难家庭和人才的住房问题，实现安居乐业

二是继续深化“两停”政策

实施商品房建设总量调控，加强土地供应管理

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(一)实施商品房年度建设指导计划管理。从2017年下半年开始，省住房和城乡建设厅将根据海南省总体规划、国民经济和社会发展规划、海南省产业发展规划以及固定资产投资和房地产开发年度增长目标和当地居民住房保障需求，合理确定全省商品房(含服务式公寓，下同)建设规模。综合考虑人口规模、产业发展、资源承载能力、基础设施和公共服务设施、房地产结构、房地产开发质量、房地产市场运行、商品房销量、清仓期等因素，确定并发布了《非中心生态核心区市县商品房建设指导方案》实施。对北部“海城文”综合经济圈、南部“三亚”旅游经济圈、东部和西部中心城市、人口较多的市县以及资源条件好、配套设施完善、房地产开发结构良好、商品房质量高、市场运行稳定、清仓周期短的市县给予适当倾斜和支持。

为永久停止五指山、保亭、琼中、白沙新出口房地产项目的开发，省住房和城乡建设厅会同省计委、省国土资源厅等部门，结合中部生态核心区四市县商品住宅用地存量，另行制定实施方案，经省政府批准后发布实施。省级发展改革、规划、财政、国土资源、住房和城乡建设等部门要研究在四个中央生态核心区、市县严格控制商品房建设后经济社会稳定健康发展的问题。

(二)实施年度商品住宅用地计划管理。对于中部生态核心区的四个市县，停止办理新的商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理。年度商品住宅用地计划包括年度农用地转用商品住宅建设用地计划和年度商品住宅用地供应计划。农用地转用为商品住宅建设用地的年度计划，根据已办理农用地转用为商品住宅用地审批手续的市县土地供应率确定；商品房年度土地供应计划根据商品房年度建设指导计划、商品房土地存量规模和商品房土地开发效益确定。对于商品住宅用地存量大、开发效益低的市县，新增商品住宅用地供应将相应减少甚至暂停。市、县政府根据商品房年度建设指导计划，编制市、县商品房年度土地利用计划，并报省国土资源厅审查。

通过一级土地市场出售的商品住宅用地和供应的建设用地变更为商品住宅用地，土地总面积和规模不得超过下达的年度商品住宅用地供应计划指标。

(三)加大商品住宅用地的分类和指导力度。鼓励市县特别是中部四大生态核心区依法调整土地用途，引导供应的商品住宅用地用于旅游、文化、教育、医疗、医疗、商业等商业地产开发，促进房地产业转型发展。由于规划调整等因素，不能用于商品住宅开发的存量商品住宅用地，可由市、县政府依法收回土地使用权，予以置换，延长开发期限，并安排临时使用。但是，依法应当无偿收回的闲置土地应当依法处置。

(四)调整商品房项目规划建设的审查程序。调整《海南省人民政府关于继续实施“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》(傅穹[2016]113号，以下简称“113号文件”)中商品房规划建设申请项目的审查程序。省住房和城乡建设厅和省国土资源厅将不再审查市县的商品房规划和建设项目。市、县政府及其规划部门将严格按照相关法律程序和113号文件规定的规划建设条件，根据省住房和城乡建设厅下达的商品房建设年度指导计划，实施具体项目审批，并报省计委和省住房和城乡建设厅备案。市县商品房规划建设的审批规模不得超过商品房建设年度指导计划确定的规模。

第三，调整和优化房地产结构，引导房地产业转型发展

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(一)调整和优化房地产区域结构。组织编制全省房地产发展规划，促进海南房地产业平稳健康发展。按照全省“多规融合”的要求和“两级优先、东西适度、中间严格控制”的原则，推进形成南北主导、东西优势互补、功能配套、协调联动的格局。北部“海城文”综合经济圈综合开发住宅、旅游、商业、办公、会展等各类房地产；南方“大三亚”旅游经济圈注重房地产开发，结合旅游、文化体育、健康、医疗和养生；在东部地区，适度发展以旅游、展览、医疗保健为特色的房地产；在西部地区，适度发展工业支持与旅游度假相结合的房地产业；中央生态核心区，永久停止开发新的出口房地产项目。

市县政府应根据当地的生态环境和资源承载力控制房地产开发的规模和速度。严格执行海南省总体规划，从规划源头控制房地产开发边界和空房布局，加强重点区域开发的规划控制。严格执行生态保护红线区的有关规定，加强对海岸带、中央生态核心区、滨水(湖泊和水库)地带和重点区域等各类保护区、重点风景名胜区、旅游度假区，以及工业开发区、产业集群、经济开发区等区域的规划和控制。沿海地区可开发的一线土地和新开垦的土地严禁用于开发商品房。在生态红线区、工业开发区、工厂、机场、高速公路、铁路、污水和垃圾处理场以及其他可能影响生活环境质量的周边地区，应当严格控制商品房的开发。在满足规划和环境保护相关要求的前提下，根据工业发展的需要，工业园区周边地区可以适当增加产城结合区的房地产供给，带动人口向产城结合区转移。

(二)调整和优化房地产产品结构。逐步降低商品房在房地产开发中的比重，积极开发各类经营性房地产，如租赁房、度假酒店、健康社区等；鼓励开发各种共享住房产品，如分时度假、在线租赁和住房共享；支持商业、办公和各种公共服务设施的发展。促进房地产业与工业园区、旅游度假、文化体育、教育科技、医疗卫生、商业展览等的融合发展。，实现从单一产业向产业融合的转变。结合美丽乡村建设，大力发展B&B经济，依托特色资源，发展具有地方风情和民俗文化的B&B客栈、休闲站和小型精品酒店，引导更多的“候鸟”离岛居民到美丽乡村和B&B休闲度假。

严禁以发展其他产业、建设工业园区、特色城镇和美丽农村为名变相开发商品房。严禁在美丽的农村批准新建商品房，原则上，特色城镇不得批准新建商品房。严禁以产权式酒店名义变相开发商品房，自本意见实施之日起，停止审批产权式酒店项目规划和建设申请。

(3)调整和优化房地产租赁和销售结构。加快培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。支持企业通过新建、自持、租赁和购买等方式筹集住房，增加租赁住房供应，提高住房租赁企业的规模、集约化和专业化程度，促进住房租赁价格稳定，进而稳定销售价格，防止市场过热。充分发挥国有企业的主导和带动作用，支持相关国有企业向房屋租赁企业转型。加快建立房屋租赁信息政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。加快实施房屋租赁合同网上签约备案，加强租赁市场监管，规范租赁市场秩序。

市、县政府要因地制宜，逐步提高商品房出租率，降低销售率。从2018年起，对于净流入人口较多的市县，省住房和城乡建设厅在下达商品房年度建设指导计划时，应提出商品房的出租和销售比例。对于市县新出让的商品住宅用地，租赁住房建设的比例可纳入招标、拍卖和悬挂交易文件作为土地出让条件。土地交易完成后，市县规划、国土资源、住房和城乡建设、房产管理等部门将根据各自的职责，按照租赁房屋建设的要求，与土地竞买人签订协议，督促其履行职责，并在后期项目建设中严格监督实施。

第四，提高项目开发标准，提升房地产产品质量

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(一)提高房地产项目的设计和开发水平。加强规划设计管理，提高城市设计和建筑设计水平。加强建筑风格设计，鼓励开发外观、风格和周边环境优美的房地产产品，打造独具海南特色的建筑景观。严格控制房地产项目的容积率、绿地率、密度、高度、体积、色彩和建筑风格，加强建筑立面的规划和控制，原则上不再审批全玻璃幕墙建设项目。加强商品住宅小区居住环境设计，提高园林绿化水平，提升住宅开发质量。为进一步严格控制小型商品房审批，具体实施细则由省住房和城乡建设厅会同省计委另行制定。

(二)推进建筑业现代化。大力推进预制建筑发展，坚持标准化设计、工厂化生产、装配式施工、综合装修、信息化管理和智能化应用，全面实施商品房全装修，强化监管，大力培育预制建筑产业基地，发展建筑领域绿色供应链，推进建筑技术创新，深化建筑管理体制改革，推进建筑方式根本转变，促进建筑业转型升级和可持续发展。积极推广绿色建材应用，大力发展绿色建筑和绿色生态社区，推动绿色、低碳、节能、环保、智能、互联网等技术在房地产项目中的应用，建设高品质智能社区。

(三)改善商品房预售条件。自本意见实施之日起，在新开发建设的以出让方式出让的商品住宅项目中，除装配式建筑外，预售可根据我省原预售许可条件进行审批，其他建筑在主体工程封顶后方可进行预售。鼓励现有在建项目和现有土地开发项目改善预售条件，优先支持现有住宅销售。

五、严格开发建设管理，不断完善配套设施

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(一)制定配套设施规划和设计标准。在现行国家技术规范和标准的基础上，省规划、国土资源、住房城乡建设、教育、文化、广播电视、出版、体育、卫生计生、水务、生态环保、交通等部门结合海南实际情况，制定了我省新建住宅小区基础及公共服务配套设施的规划设计标准， 引导市、县政府按照标准完善路网、光网、电网、燃气、水网、教育、医疗卫生等“五网”基础设施

(二)加大配套设施建设。市、县政府要切实加大基础设施和公共服务设施建设，严格按照国家和我省有关法规、规范和标准的要求，对现有发达地区的配套设施进行全面评估，对配套设施不符合要求的地区要限期整改。新建商品房项目应当按照城乡规划和规划设计规范、标准等有关法律法规，配套建设公共服务设施。市县规划部门在提出商品住宅项目用地规划条件时，应明确开发企业必须建设的公共服务设施的建设内容和标准要求。配套公共服务设施建设应当纳入招标、拍卖和挂牌交易文件，作为土地出让的条件。

出让商品住宅用地前，市、县政府应当组织国土资源、规划、住房城乡建设、供水、生态环境保护等部门和水、电、道路建设主管部门(或基础设施建设企业)共同考虑土地出让方案。项目用地已确认供水、供电和通路，土地平整已完成，开发所需的基础设施条件已具备，污水、垃圾处理等设施建设方案已落实。如果条件允许，只有在光纤、天然气等设施建设方案实施后，才能转让土地。

市、县政府应加快城市配套污水收集管网建设和污水处理厂升级改造，不得在未铺设城市污水管网或污水未达标排放的地区转让房地产开发建设用地，以免造成污水乱排和变相排放。

六、加强市场监管，规范市场秩序，防范市场风险

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(一)加强房地产市场监管。在全面实施新商品房交易合同网上签约和备案的基础上，市县政府应加快二手房交易和房屋租赁合同网上签约和备案，构建完整的房地产市场监管体系。要严格执行商品房预售资金监管制度，加快建立二手房交易资金监管体系，规范交易资金的监管和使用。加强住房和城乡建设、规划、国土资源、工商、物价、税务、金融等部门联动，开展房地产市场秩序专项整治，督促整顿房地产开发、建设、销售、验收和发证环节，更加严厉打击虚假宣传、违法广告、哄抬房价、囤积居奇等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。加快房地产行业信用体系建设，对房地产行业相关企业实施信用管理，建立信用评估机制，完善信用信息录入和评估方法，实现信用信息交流和共享，并纳入国家信用信息共享平台(海南)向社会公布；建立诚信激励和惩戒机制，根据信用状况实行分类动态监管。

(二)防范和化解房地产风险。省级部门和市县政府要加强对房地产市场的动态监测、统计和分析。当房地产销售量出现异常波动时，应及时采取限购、限购和金融政策等措施稳定房地产市场。重点监控资金紧张、销售异常、矛盾纠纷多的房地产项目，根据情况制定风险应对计划，及时研究应对措施，尽快化解市场风险。督促辖区内银行严格执行房地产开发贷款清单制度，禁止银行理财资金非法进入房地产领域。严禁房地产开发企业和中介机构从事首付贷款、过桥贷款等非现场金融服务，防止金融杠杆放大，防范和化解金融风险。加强正面舆论引导，及时积极澄清虚假报道，稳定市场预期。

(三)严格执行商品房价格备案管理。已经达到预售条件的新建商品住宅项目，必须按照当地物价部门的有关规定办理预售价格备案，方可核发预售许可证。房地产开发企业严格按照“一房一价”进行价格备案，除明码标价外，不得收取任何未标明的费用。取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格。对超纪录价格擅自提价的，按照有关规定采取责令限期整改、暂停网上签约、后期停止发放预售许可证等管理措施。

七、提高住房保障、

妥善解决当地中低收入家庭和住房困难人才的住房问题

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(一)完善住房保障供给体系。以全面建设小康社会、实现岛上居民“居住宜居”为目标，通过发放租赁补贴、建设公租房、自住商品房和共有产权房等方式，建立和完善适合当地居民收入水平的住房保障体系，解决当地中低收入住房困难家庭的住房问题。市、县政府要继续做好住房保障工作，进一步推进棚户区改造，加快保障性安居工程和配套设施建设，及时建成并投入使用。住房不足、供需矛盾突出的市县可以采取适当新建、购买或长期租赁现有商品房等多种方式筹集公共租赁住房；同时，进一步增加城镇住房保障家庭租赁补贴的发放，实现保障。

列入省级棚改计划棚户区改造项目的经济适用住房项目、旧房拆迁原址上建设的商品房项目、征地拆迁补偿安置住房项目、自住商品房和出售给当地居民的共有产权住房项目，不受本意见《商品房建设年度指导计划》和《商品房土地使用年度计划》的限制。

(二)加大对人才住房的支持力度。根据我省人才住房的有关政策规定，切实解决高层次人才和急需人才的住房问题。探索建立房地产投资信托基金，金融资本与金融资本相结合，引导和带动社会资本增加投资，通过市场化运作购买或租赁闲置存量商品房，首次用于解决省外引进高层次人才或紧缺急需人才的住房问题。

八、其他要求

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(1)2017年下半年，非中心生态核心区市县商品房规划控制规模和用地计划由省住房和城乡建设厅、省国土资源厅根据本意见的相关要求分别确定和实施。

(2)省级相关单位应加强房地产政策研究和储备，市县政府应切实承担房地产市场监管的主要责任，落实本意见的相关要求，因地制宜地出台政策措施，确保房地产市场稳定健康发展。

(三)省计委、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅等单位要加强对市县商品房规划建设的指导、监督和检查，对未严格执行本意见和“两个暂停”政策的有关规定、违规、超规模审批或弄虚作假的，要向省政府进行约谈和问责。

(四)本意见自印发之日起生效。省政府和省有关部门的有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。本意见具体应用中的问题，由省计委、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅根据各自职责进行解释。

海南省

人民政府2017年9月28日

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来源：罗马观察报