新鸿基秘密武器是囤地 捂地十年成就4000亿市值

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虽然股价的上涨无法与“井喷”的内部库存相比，但也是相当可观的。今年至今，新鸿基地产的股价已上升近40%，总市值接近4，000亿港元。

在内地楼市的控制下，香港的房价仍在飙升，这使得在内地和香港都拥有大量资产的香港房地产巨头的业绩和股价飙升。

新鸿基地产2017财年(2016年6月底至2017年6月底)净利润增长近28%。其他公司的增幅更大:恒基地产的利润增长了64%，长实地产的利润增长了67%以上。

虽然股价的上涨无法与“井喷”的内部库存相比，但也是相当可观的。今年至今，新鸿基地产的股价已上升近40%，总市值接近4，000亿港元。

房价和租金的上涨是香港房地产公司业绩的重要支撑。据统计，截至今年7月底，香港岛私人住宅平均售价创下16.14万港元/平方米的历史纪录，同比增长19%。此外，随着香港零售业的好转，租金也有所回升。

香港房地产公司提高业绩的另一个秘密武器是囤积土地，尤其是在内地。新鸿基地产曾于2008年在四川成都拿走一块土地，但十年后，这块土地仍在开发建设中。

香港房地产公司的业绩非常出色:新鸿基地产的利润增长了近30%

新鸿基地产业绩公告显示，2017财年(2016年6月底至2017年6月底)，总收入为791.34港元，同比下降14.23%；净利润为417.82亿港元，同比增长27.91%。

这是新鸿基地产在经历了过去五年的低迷表现后，首次出现利润大幅上升。下图为面包财务根据财务报告得出的新鸿基地产的总收入和净利润:

其他几家房地产公司的业绩增长更快。恒基兆业的总收入为128.29亿港元，同比增长31.14%；净利润为141.58亿港元，同比增长64.42%。常实地产上半年净利润为144.1亿港元，同比增长67.44%。此外，包括九仓集团和新世界(600628)发展在内的港资房地产巨头也取得了可观的业绩。

股价也扫除了之前的阴霾，并轮流上涨。年初至今(截至9月15日)，新鸿基地产股价上涨39%，恒基地产股价上涨49%，九仓集团股价上涨44%。

香港的租金已经反弹，房价在一年内上涨了近20%

由于物业销售减少，新鸿基地产2017财年的收入下降，但这并不影响利润增长。

虽然香港的物业销售较去年下跌约17%，但香港的物业销售利润仍由96.71亿港元上升至99.36亿港元。这主要是由于香港的房价上涨。

根据香港差饷物业估价署的数据，截至今年6月底，港岛私人楼宇的平均售价为每平方米155，700港元，较去年同期上升19.24%。下图显示中国香港私人住宅平均售价的趋势，由面包金融根据香港差饷物业估价署的数据绘制:

亨德森地产从房价上涨中获益更多。其房地产销售额为100.19亿港元，同比增长63%；税前利润为31.67亿港元，增长166%；利润增长远远超过营业额。

恒基地产在其财务报告中表示:香港经济基调良好，吸引了资产的持续流入，加上用户对居者有其屋的强烈需求，推动了香港房地产市场的持续改善，这也是其利润增加的主要原因。

香港房租上涨也是提振业绩的一个重要原因。大多数港资房地产巨头都从事住宅和商业房地产。新鸿基地产表示:香港零售业呈现好转迹象，商场租赁业务继续表现良好，入住率保持在较高水平，续租增加。2017财年，新鸿基地产的净租金同比增长4%。

由于大陆企业的涌入，不仅商店的租金在上涨，办公楼的租金也在上涨。恒基兆业表示，由于香港写字楼供应有限，以及内地企业急于入驻，租金需求强劲，其写字楼租金持续上升。

港资房地产企业的秘密武器——囤积土地，新鸿基地产的土地开发周期已达十年

除了在香港出售物业外，港资地产也在内地发展物业，而早年所获得的优质廉价土地，令这些巨头获利颇丰。

2017财年，新鸿基地产在中国内地的销售收入为83.04亿元，同比增长20.99%；其在房地产销售中的份额上升至21.49%。内地房地产市场对新鸿基地产越来越重要。

不过，新鸿基地产在内地发展物业时，涉嫌囤积土地。2008年7月中旬，新鸿基地产与九仓集团和恒基地产的全资子公司达成协议，成立一家持股比例分别为40%、30%和30%的合资企业。

根据新鸿基地产的公告，该合资公司拥有编号为JJ46 (211/212/252): 2007-092的一块土地，面积为172，700平方米，以及一块面积为32，700平方米的土地。2008年4月，该地块与成都市国土资源局签订了土地出让合同。其主要物业形式是成都毛欢广场，总建筑面积为1400万平方英尺。

然而，成都毛欢广场十年后仍在建设中。根据财务报告，成都毛欢广场一期总建筑面积约160万平方英尺，于2015年年中移交；第二阶段将发展成为一个520万平方英尺的建筑面积，包括办公楼和住宅楼，预计将在2018财年完成。根据其公告，这两个阶段的总建筑面积只有680万平方英尺，还有720万平方英尺尚未开工。

也就是说，新鸿基地产、九仓集团和恒基地产成立的合资企业在十年内只开发了不到一半的土地。在过去十年中，包括成都在内的中国内地一、二线城市的房价和地价都大幅上涨。

李嘉诚也因擅长囤积土地而闻名。据统计，李嘉诚旗下的长实和和记黄埔(重组前)已在内地开发了至少10个房地产项目超过10年。

对于负债率极低、融资便利的港资房地产开发商来说，土地储备成本极低，但在资产增值过程中可以获得高回报。

虽然你不动，但你会取得更大的进步。港资巨头囤积土地的行为已经变得非常出色。

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来源：罗马观察报