现在到底该买房子还是买黄金？

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在过去50年(1967-2017年)，在全球范围内，因泡沫而大幅波动的资产被淘汰，表现最好的资产是黄金！

有人给我转发了xx论坛房地产之神的文章:

“金子已经死了，有些东西需要燃烧的纸”。

文章中有数据、图表和更一致、更果断的基调:

过去10年中表现最差的资产是什么？它是金子。

过去20年中表现最差的资产是什么？它是金子。

过去30年中表现最差的资产是什么？它是金子。

过去40年中表现最差的资产是什么？它是金子。

过去10年表现最差的资产，你确定是黄金吗？

(任何一个栗子，从2007年到2017年，中国股市的表现都会比黄金差！(

过去20年表现最差的资产，你确定是黄金吗？

(从1997年到2017年，中国股市和美国股市的表现都比黄金差！(

过去30年表现最差的资产，你确定是黄金吗？

(从1987年到2017年，你去了联合国粮食及农业组织，查看所有散装谷物品种的价格，并比较今天的价格，看看黄金表现是否最差？(

过去40年中表现最差的资产，你确定是黄金吗？

(从1977年到2017年，看看以石油和贱金属为代表的大宗商品，看看它们上涨了多少。哪一个比黄金好？(

要么，这位房地产之神对不同类型全球资产的历史收益率一无所知；

或者，房地产之神故意误导他人的思维，以凸显中国房地产的投资属性。

模仿伟大的上帝，我也可以说:

在过去50年(1967-2017年)，在全球范围内，因泡沫而大幅波动的资产被淘汰，表现最好的资产是黄金！

当然，我从不否认，如果与中国(地区重点)大城市(特别重点)的房地产收益率相比，黄金在过去10年或20年里确实是无能为力的。

如果用过去10年的趋势来决定未来可以推断的财富逻辑，我能不能用一年或五年？

在过去的一年里，世界上最大的资产是数字现金的以太博物馆；

在过去的五年里，世界上最大的资产是数字现金中的比特币。

因此，我们应该用比特币来代替所有的资产，甚至是大神最鄙视的以太货币？

正如我对比特币和区块链的理解与这位伟大的神完全不同一样，我并不否认他文章中的一些说法有一定的真实性，但我很容易得出这样的结论:“黄金已死，纸有所烧。”即使他不说他对人类财富的历史非常无知，至少他可以肯定，他的结论是极其草率的！

如果没有别的，世界上印钞票的央行妈妈们不会赞同他的声明，因为黄金仍然是世界各国央行普遍持有的唯一实物资产。

近20年来，中国大城市房地产为何成为世界上回报率最高的资产，与人类历史上最大的城市化进程和人口年龄分布密切相关，也与人类历史上最大的信贷宽松周期密切相关，更不用说中国政治体制下的特殊土地管理制度和货币信贷发行制度了...

以个别阶段和特殊时期资产收益的特殊情况来讨论财富的逻辑，即使论据和事实部分合理，也不会得出合理的结论。

在过去的20年里，所有在大城市通过房地产致富的人基本上都站在了一个大趋势的浪潮中。投资时，他们最怕把一个时代的大趋势当成自己的能力，走上某个阶段。特殊情况被认为是永恒的财富逻辑...

如果你不相信我，那也是房地产和资本。二十年前，你去了比中国富裕的德国柏林买房子。现在让我们比较一下房地产和黄金的收益率，看看会发生什么。

没有中国过去20年的快速城市化，中国的房地产价格怎么可能是世界上最高的？

在讨论现在是买黄金还是买房子之前，让我们给你看三张图表。

第一幅图显示了过去10年中国信贷增长率、广义货币供应量增长率、采购经理人指数和主要经济指标的变化。

我们并不是第一次谈论后两个指标，而是只关注过去10年广义货币和信贷发行的增长率。我们可以发现，中国大城市房价的上涨无非是骑在货币和信贷发行的鲸鱼上，所谓的“高回报”就是信贷增长率的表现。

在中国的高速信贷模式下，房地产得到了中央政府和地方政府的大力支持。此外，中国特殊的土地拍卖制度和人口结构(我在之前的文章中已经分析过，2005-2020年适逢中国25-34岁的住房年龄人口达到历史最高点)，以及货币、信贷和房价是相互因果的，驱使所有人涌入房地产市场。其结果是，自2005年以来，城市房价一路飙升——但从数据中可以看出，自2016年以来，信贷供应和货币发行的增长率均创下历史新低。如果你仍然期望大城市的房地产继续以前的模式，这不仅需要与空一起创造适龄的中国买家群体(造人是一项技术性工作)，而且需要以此为中心。

第二张图片不仅仅是中国，而是全球四大经济体，即美国、欧洲、中国和日本，在过去20年的资产负债表扩张，这代表了四大母亲在过去20年的真实印刷情况。

从趋势来看，日本和欧洲央行的资产负债表仍在迅速扩张，但美联储(Federal Reserve)和中国央行(PBOC)的资产负债表在2014年至2016年间开始停滞。

当然，就规模和速度而言，过去20年中最快的货币扩张是中国的伟大的杨马。从资产负债表规模来看，2006年中国的杨玛成为世界上第一个杨玛。

第三幅图是第二次世界大战结束后70年间杨马印钞的总体情况。从图中可以很容易地看出，正是1971年布雷顿森林体系的崩溃带来了人类货币和信贷的几乎无限扩张。

以上三幅图不是为了比较房屋和黄金的收益率，而是告诉大家，我们讨论的是不同类型资产的收益率。从10年、20年和50多年来看，什么样的基础上...

因为政府和马洋每年都不断地与空一起赚无数的钱和信贷，无论从10年、20年还是50年的周期来看，持有纸币本身肯定会成为一个被掠夺的人群。因此，这就是我一直告诉大家的:

参与金融市场投资，你可能损失90%；

但是，如果你不参与金融市场投资，你将会损失100%！

我们乘着“钱和信贷永远会越来越多”的大船，然后讨论将来是投资房子还是黄金。

要讨论我们现在应该买房子还是黄金，我们还必须设定一个时间限制。否则，如果资产的历史延长到50多年，我敢说，在中国投资房地产可能连渣都不是，而是“国有化”，这将立即使你的房地产“全民所有”。

在分析中有意义的是10年或20年内的情况。

根据房地产神的分析，如果中国大城市的房地产在过去20年里上涨了20倍，黄金上涨了4倍-

他认为金子已经死了，因为认识金子的人越来越少了，所以每个人都应该买房子！

他用女儿最喜欢的铅笔盒讨论资产是否受欢迎。这种观点几乎忽视了对当代资产的理解。每个人拥有资产是为了赚更多的钱，而不是自己“拥有”资产。只要资产开始上涨，每个人都会知道它是房地产、股票还是黄金，如果资产价格长时间不变，几乎每个人都会对它们失去兴趣。

就像2010年的比特币一样，几乎没有人知道它，但它开启了崛起之路，现在几乎所有参与投资的人都知道它；相反，如果中国大城市的房地产与德国柏林的房地产一样，而且价格在20年里几乎保持不变，那么到目前为止，中国几乎没有人愿意“投资房地产”！

同样的理由，我只是认为财产已经死了！

因为，从更长的历史来看，可以作为财富储存的大规模资产的价格区间应该是相似的——在伦敦，一件高级定制服装的1盎司黄金价格在200年里没有变化；最近，据说在圣经时代，一盎司黄金可以买到350片面包，1929年的全球经济衰退，20世纪70年代的经济滞胀，甚至今天，一盎司黄金仍然可以买到350片好面包...

如果说在过去的20年里，中国大城市的房地产增长了20倍，而黄金只增长了4倍，但世界其他地方却不是这样，这只能说明中国的房地产被“有形之手”扭曲到了极点——如果你相信有形之手20年而不是经济规律几千年，那么你就可以购买房地产。

此外，中国大城市的房价现在如此之高，以至于它们是世界上最高的。所有有能力购买它们的人都已经被买走了，其余想要接管的人没有能力成为韭菜。它们基本上保持在这个价格，等待政府和央行不断创造货币和信贷的扩张，它们的价格就会变得正常。

与房地产相比，我认为黄金被低估了，这并不意味着房地产根本不能投资。

对于普通人来说，在当今世界的金融规则下，无论是在中国还是美国、欧洲还是日本，购买房地产的一大优势就是可以使用杠杆。

你可以用500万元的首付款买一栋房子，这相当于使用5倍的杠杆。如果房价上涨20%，达到600万英镑，不考虑贷款利息成本，这意味着你已经用100万英镑资产实现了100%的资产回报率。

如果你买黄金，你就不能享受这条规则并利用杠杆。

此外，只要你向银行申请的住房贷款的利率低于政府新印制的钞票的增长率，那么从理论上讲，你就会获利——这种情况在未来仍将很有可能出现。

但是杠杆也是一把双刃剑——如果房地产价格下跌，你的资产损失率也会被杠杆化。如果500万的房价下跌20%，那么你的100万首付就全部消失了。如果下降30%，你还欠银行50万英镑...

现在，无论是买房子还是买黄金，这一次我已经多次强调了这个观点，无论是投资还是交易，归根结底，你都要和别人交换你对未来的看法:

如果你认为房地产会像过去20年一样上涨，因为你可以使用银行的低成本资金和杠杆，那么你就可以买房子；如果你认为黄金被低估了，那你就买黄金。

房地产投机者提到:

迟早，水泥房子会比纯金房子更贵！

没什么。在托马斯·摩尔500年前的《乌托邦》中，人们早就提到，在公有制下，黄金只能用来建造厕所和壁橱，因为它毫无用处。不幸的是，在从托马斯·摩尔到现在的近500年里，即使在前苏联和今天的朝鲜，完全遵循“公有制”，黄金也从未失去其价值。

从长远来看，在5000年的人类文明史中，所有那些因为蔑视而完全放弃黄金的人最终都会被黄金所鄙视，除非他足够幸运，一生中没有经历过巨大的经济波动。

如果我们不考虑增加杠杆率后的回报率，我个人更倾向于支持与大城市的房地产相比，黄金被低估的观点。如果有人愿意和我就中国大城市的平均房价上涨和黄金价格上涨打一个10年或20年的赌，我很乐意陪他们。

来源：罗马观察报