一幅图看透：全国房价这一轮上涨有多恐怖？

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尽管2015-2016年广州房价像一头缓慢上山的牛，但在2017年，尽管调控力度不断加大，房价还是一路飙升，如限购、限贷、限售等。从中心城市到外围郊区，大多数房地产价格连续半年领先于一线和二线城市。

四天前，国家统计局发布了一系列数据:一线城市的房价趋于稳定，而二线和三线城市的环比增幅则大幅下降。

在限价令、限售令等政策措施的影响下，大部分城市房价趋于稳定，部分城市已进入高位盘整。

这意味着本轮房价飙升已经进入最后阶段，是时候吸取经验教训了。

在过去的二十年里，我们在中国经历了三次大的价格上涨。从2004年到2007年，疯狂的住房需求被释放出来，从2009年到2013年，刺激措施是4万亿元。自2015年以来，去库存化的后果一直没有得到解决。

每两年，房价就是一轮抢钱袋。有人哭，有人笑，有人爆发，有人倒下。下一次是什么时候？这是2017年7月中国主要城市的房价图:

这是70个大中城市在本轮上升周期中的增量分布:

可以看出，自2015年房价开始反弹以来，90%以上的城市房价已经上涨。毫无疑问，本月房价涨幅超过40%的城市是:一线城市是“广州和深圳以北”，四线城市是厦门、南京和合肥的“三王”。

但仍有两个城市在下降。这两个城市是锦州(房地产)和丹东(房地产)，都来自东北老大哥。

根据官方统计，由于许多“你知道”的因素，数据可能会被扭曲，一线和二线城市的实际增长可能会更高。

广州(房地产)在一线城市的增长并不像你想象的那么小

旧习惯，只说要点:

1.[本轮房价上涨，深圳(房地产)是领跑者]房价飙升首先从一线城市开始，深圳率先骑行。

2014年10月，当大多数城市房价仍在下跌时，深圳率先反弹。从那以后，它开始连续两年飙升，2016年9月达到最高点，总体增幅超过70%。随后，深圳房价进入高位盘整期。

根据官方声明，深圳房价已经连续10个月下跌，但根据目前的数据，整体涨幅只下降了不到6个百分点，总比没有好。

2.【房价趋势冲击广州】在一线城市中，广州最不乐观。一开始，它说“为什么广州的房价涨了但深圳没有”，然后喊“合肥郑州(房地产)房价涨杀了广州”，然后“杭州(房地产)即将超越广州成为一线城市”

然而，房价的趋势相当惊人。

尽管2015-2016年广州房价像一头缓慢上山的牛，但在2017年，尽管调控力度不断加大，房价还是一路飙升，如限购、限贷、限售等。从中心城市到外围郊区，大多数房地产价格连续半年领先于一线和二线城市。

3.[北京(房地产)超过深圳，广州超过上海(房地产)]2016年10月，出台了历史上最严格的调控，深圳和上海的房价开始进入高位盘整期。但北京和广州已经开始了新一轮的飙升。今年两会期间，受房产税暂时不开的消息影响，一线城市将收缩土地供应，北京和广州房价将同步飙升。北京曾经超过深圳，而广州曾经超过上海。

在当前的上涨周期中，一线城市的房价涨幅实际上超过了50%，这再次表明，作为经济基本面最好、产业优势最突出、人口流入最活跃的地区，一线城市的房价涨幅比二、三、四线城市有更好的支撑。尽管相对于房价来说收入是高不可攀的，但它的安全边际仍然是最高的。

二线城市都是省会，它们的命运截然不同

与一线城市的普遍增长不同，二线城市呈现出分化趋势。如果没有地方安置青年，请去东南沿海省份，而西北和东部省份不是战场。

1.[这三个城市都有小幅上升]厦门、南京和合肥的涨幅都在49%以上，比广州的涨幅要早，与广州的涨幅相当。

不管是事实还是人为的，这三个地方的土地供应都比较短缺。早在2016年，合肥就不得不找关系买房，而南京率先推出限价令、土地限价令，甚至是限购令等政策措施。过度干预，这三个二线城市与一线城市不相上下。

2.[重庆(房地产)成都起步这么晚？尽管重庆和成都都被列为新的一线城市，但房价直到2016年下半年才开始上涨，涨幅仍低于南京、杭州和武汉。一个原因是过去两个地方都有大量的土地供应，导致了高库存。只有当现有库存被消耗掉，房价才会进入上涨通道。

3.[我们正在进入强省时代]随着经济进入新常态，过去普遍的高增长率已经不复存在，强省时代即将到来。作为聚集全省政治经济资源的省会城市，房价的上涨趋势更能代表全省的情况。

然而，东部三省的经济形势曾经非常令人担忧。经济衰退、人口外流和重工业的优势不复存在。尽管沈阳等地房价在总体通胀效应的示范下有所反弹，但仍缺乏根本性的长期支撑。

在三、四线城市大拆迁之后，谁是接收方？

2016年至2017年，三线城市整体激增，尽管就增长率而言，无法与一线和二线城市相比。然而，它毕竟容纳了更多的人，而且它的上升趋势如此剧烈，值得深思。

1.(拆房改革的蝴蝶效应)就在一两年前，三、四线城市还在遭受高库存的困扰，大多数房价仍在下跌。一方面，这种激增是一、二线城市限购限销带来的溢出效应，另一方面，也是棚改货币化改革创造的地方需求。

以棚改的名义拆迁现有房屋，然后以货币化补贴的名义，让被拆迁人有资金购买房屋。原来的存货不仅短缺，而且还有新的需求。房价怎么能一路不涨呢？

2.[你想不到蚌埠]以涨幅排名第二的蚌埠为样本，2017年5月、6月和7月，蚌埠房价环比分别上涨3.4%、2.1%和1.2%，不仅位居全国前列，而且3.4%的月度涨幅也达到了2006年以来的新高。

自2014年以来，蚌埠市大力推进城中村和棚户区改造。2014年和2015年，总装修面积为600万平方米，简单换算约为6万平方米。在2016年和2017年，总共有37，000个窝棚被改变，这意味着近100，000个窝棚被拆除，这些被拆除的窝棚中的大多数领取了货币化补贴，并在各地购买了房屋。

未来，也许没有未来。三、四线城市大规模拆迁和建设的库存，短期内只会导致房价飙升，而长期来看，由于缺乏实物支撑，只会产生大量没有现值的房地产。被拆除的人将获得当前的库存，将来谁将获得他们的库存？

几个结论

1.当前的房价周期是由于去库存化，这是为了消化产能。然而，问题在于房地产市场的特殊性:越来越多的人在房价上涨时买房，而房价下跌时，却没有人在意。因此，从某种意义上说，去库存化相当于房价上涨。只有当房价上涨时，才会有存货。

2.一线和二线城市越来越强大，而三线和四线城市越来越内疚。第一条线和第二条线越来越强的原因是调控过于注重统计博弈，而增加土地供应、分享租购权等核心政策远未落实。第三和第四行越来越有罪恶感。从根本上说，这一轮上涨，没有任何实体的支持，纯粹是一场泡沫狂欢，埋下了无尽的隐患。

3.房价什么时候会回升？判断的基础不是限制购买、贷款和销售的政策有多严格，而是土地供应、经济基本面和货币基本面是否发生了变化。如果抵押贷款利率变相提高，土地供应持续增加，经济对房地产的依赖下降，那么房地产市场肯定会出现回调。

来源：罗马观察报