楼市跌宕十年：有房在天堂，没房在地狱？

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作为一名教师，2000年从东北来到深圳的高华见证了房地产市场的完整周期，正是近十年来的房地产投机才使他成功晋升到了富裕阶层。

房价从2007年到2008年飙升，2009年在4万亿元的刺激下暴涨，2010年通过人为调控抑制需求，2014年稳定房价，2015年报复性反弹，2016年全国楼市疯狂，2017年再次迎来老式调控政策。

在过去的十年里，房地产市场跌宕起伏，虽然房价有所波动，但曲线一直在上升。有人说，长期机制多年来一直难以产生，货币一直在贬值，在不改变土地财政和供应的调控模式的情况下，需求受到抑制。所有这些都使人们对政府调控房价失去了信心。全民的投机是无止境的，造就了像高华这样的一批富人，也使无房者沦为社会的底层，成为划分阶级的唯一标志。

十年，财富的再分配，十年，改变了每个人的生活，十年，是一个不能再被复制的十年。

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2007-08年过山车

自2005年以来，楼市调控不断出台，但随着中国经济的快速增长，房价一直在跳跃式上涨。2007年，整体经济进入过热期，快速的经济增长和信贷扩张使中国许多城市的房地产市场进入“疯狂”上升阶段，深圳房地产市场也不例外。

2007年，深圳海关内外的房价都超过了1万英镑，有些甚至接近2万英镑。高华的套房原本是打算自己住的，但是飞涨的房价出乎他的意料。南山区的房价上涨了100多万，龙岗平湖和坂田的房价上涨了几十万。

为了抑制通胀，自2007年3月以来，央行已连续六次加息。与此同时，同年9月，央行大力调控房地产市场，将二手房首付比例提高至40%，利率上调1.1倍。

也是在9月，高华卖掉了南山的房子，看了两次存折上的110多万元。他好几天都睡不好，不时拿出存折来数一数是不是七位数，因为钱来的太快了，这让他对生活产生了怀疑。你知道，那时他的月薪只有五六千。

如果你依靠你的工资，计算一下你能挣一百万年。就在这时，他发现之前遥不可及的百万富翁离自己不远了。

“谁发明了住房抵押贷款？谁发明零首付买房？太好了！”高华从心底里感谢银行。有了贷款，杠杆可以被杠杆化。

拿到第一桶金后，高华意识到房子不仅是为了生活，也是为了赚钱，而且操作也很简单！这个想法已经深深地烙印在他的脑海里，所以他的勇气开始增长。“买！只要你买，你就能赚钱。我想赚几百万！”

最初，高华在龙岗有两个套房，但它正好与深圳大运会在龙岗举行。交通道路规划建设宽敞，各种场馆设施全面展开。高华认为这是一个很大的好处！认为两套太少，继续买，满仓！考虑到一个小计划，房子将在两年内翻一番，在四年内翻三倍，使用三倍的杠杆，投资四个套房，在五年内赚1200万！摆脱各种税费，百万富翁不是梦！那你可以退休了。

然而，每个梦都是被闹钟吵醒的！高华没有想到危机会很快到来。

之前，高华没有经历过加息对楼市的影响，缺乏风险防范意识。随着货币政策的不断收紧，2007年10月，加息的累积效应出现，监管开始生效。深圳的房地产市场分阶段见顶，没有价格。只能买不能卖的高华，终于在2008年跌跌撞撞。

2008年2月，深圳新房价格达到16000元/平方米后，房价开始像悬崖一样下跌。开发商大幅降价、中介机构纷纷出走的消息接踵而至，购房者违约现象频频增加。高华也加入了维权团队，最终以市价20%的价格获得了在岳城中心购买一套房的权利。到2008年10月，许多地区的房价已经减半。

这时，高华手里拿着十多栋房子。“当我每天早起时，我的第一反应是哪栋房子应该还。”高华的压力非常大，他每月4万元的工资让人难以承受。当时，他的月薪只有8000多元，收入远远不够。但仍苦苦支撑，用几张信用卡，拆东墙补西墙，努力不打破资金链。

2008年初，高华意识到有必要“减仓”，于是以成本价卖掉了中央岳城，套现30万元偿还月供，并在装修后陆续出租房屋，减轻了持续10个月的月供压力。

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2009年至2010年，这一数字大幅上升

由于全球金融危机的来临，这场风暴很快就结束了。

面对经济低迷的风险，2008年10月至12月，中央政府出台了救市的“组合拳”政策，如降低首套首付比例、改善住房、下调首套利率30%、取消70/90政策、减免税费等。，市场停止下跌。房地产大亨潘石屹尖叫道:“苦苦等待的‘人民解放军’终于来了。”

“说到仇恨，多亏了金融危机，拯救了中国的房地产市场，也拯救了我。”高华说，多亏了金融危机，否则他将继续切肉、卖房子和偿还每月的还款。

高华幸免于难，但比他更具侵略性的投资者倒在了黎明明面前。据《中国时报》报道，拥有数亿资产的投资者李金栋，在房价持续下跌的过程中，将69套房全部变成了负资产，最终破产。

然而，在经历了2008年跌宕起伏的房地产市场之后，高华对房地产投资的风险有了新的认识，当他迈出太大的步伐时，很容易被绊倒。但与此同时，人们发现，只要中国经济好转，房地产就不会崩盘，一旦市场调整，政府就会拯救市场。

2009年，在中央政府推出4万亿元的大规模刺激政策后，房地产成为最大的货币宽松库，全国掀起救市浪潮，市场迅速反弹。蛰伏一年的房地产投机者在2009年初开始等待机会。

凭借前几年的房地产投机经历，高华认定机会又来了。与没钱周转的李金栋不同，高华为房子进行了再融资，向朋友借钱，卖掉了两套房，套现200多万元，准备做一笔大买卖。

这一次，高华把股市介绍给了楼市。然而，他放弃了激进冒险的策略，专注于稳定。2009年底，他和几个投资者一起，通过联合控制开始了房地产投机。

高华在深圳南山区选择了三个只有两三百套的二手房社区，其中80%是自住的不可移动房屋，其余几十套已经转让。只要有释放，他们就会联合接管。直到社区没有房子出售，形成垄断后，投资者才有定价权。几个人先互相敲门买几套，然后每隔几天就放出一套来制造稀缺的假象。

在这一轮救市行动中，房地产市场于2009年3月开始回暖，深圳房价迅速上涨。到10月初，失地已经完全收复，甚至有些地区已经完全回到2007年的高点，而且没有停止。

据统计，2009年，中国住房销售平均价格达到4600元/平方米，比2008年的平均价格高出1000元/平方米，是住房制度改革以来的最高涨幅！据深圳官方统计，2010年新房平均交易价格首次超过2万元/平方米，比2009年高出33.2%。在过去的两年里，房价上涨了50%以上。

2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，推动国内生产总值从2008年和2009年的两位数再次增长到10.6%，房地产业贡献巨大。

但与此同时，由于全国房地产市场的疯狂反弹，人们对高房价怨声载道，于是史无前例的调控又来了。几乎每个月，中央部委都会出台措施。除了严格限制房屋企业的土地出让金外，还有人不断提高第二套房的首付比例，从30%提高到40%，再提高到50%。70政策重新出现，营业税免税期延长。自去年10月以来，央行提高了存贷款基准利率，新一轮加息周期即将到来。与此同时，史上最严格的限购令已经下达。

然而，由于4万亿水释放造成的流动性泛滥，市场没有立即停止。直到2011年年中，深圳房地产市场还很冷。但在这场投资盛宴中，高华和其他投资者获利颇丰。

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2011-2014年恢复监管

这一轮房地产调控始于2010年，并在2011年不断完善和实施。在“调整结构、稳定价格”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，“八条”和房产税改革试点相继落地。从抑制需求、增加供给入手，全面提升限购、限价、限贷等政策，建成1000万套保障性住房

与此同时，为了抑制通货膨胀，央行继续收紧货币政策。2010年1月至2011年7月，中国央行五次加息，12次上调存款准备金率。

限购令、贷款限购令等行政控制措施出台后，限购额度成为最大问题，投资者受阻。只有一套和两套可以分散，所以高华的房地产团队解散了。随着投资的减少，深圳市场成交量再次下降，二手房成交量从当年1月份的10831套下降到7月份的2384套。

自2011年下半年以来，全国房地产再次进入调整期。当时，深圳等一线城市首先响应，其次是二三线城市。

由于购房和贷款限制的存在，深圳的投资水逐渐被挤出，投资者的比例从2010年的30%以上下降到10%以下。高华是留守者之一，有一群追随者。

尽管央行在2011年11月开始减持RRR，但房地产市场的调控政策并未放松。因此，投资者想出了合伙投资的公司运作模式，如帮助亲友缴纳社保，解决限购问题，然后利用他们的额度共同进行房地产投机，按股分红。

2012年，中国国内生产总值增长率从上年的9.5%突然降至7.9%。与此同时，继美国次贷危机之后，欧洲债务危机开始发酵，世界经济下行风险大幅增加，全球经济仍面临“双底”危险。中央政府开始以“稳定增长”为基调，意在加强和改善宏观调控。

然而，由于压力，政府不敢放松监管。2013年，国务院再次发出信号，坚持调控政策，不放松努力，坚决抑制投机性投资购买。16个城市加大调控力度，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继收紧限购政策，增加土地供应。北京甚至出台了20%的差别税收政策。

年复一年的收紧监管导致当地房地产市场泡沫破裂。例如，温州、鄂尔多斯(600295)、海南等大肆炒作的城市，在2011年至2014年期间，房价大幅波动，价格减半。然而，大多数城市的房价是稳定的，一线略有上升，二线略有调整。2014年，全国房地产市场完全低迷，一些中小房企因资金链断裂而破产，未完工的建筑在三、四线城市遍地开花。

数据显示，2014年上半年，北方、上海、广州和深圳四个一线城市的房地产市场交易量全面下降，广州和上海的一手住宅交易面积同比下降30%以上，深圳和北京下降40%以上。

连续三年，7%的gdp增长率和就业压力让地方政府坐立不安。2014年9月30日，央行出台了放宽抵押贷款的政策，第二套房的认定标准由“还房还贷”改为“还贷款不认房”。只要你还清贷款，然后买房子，这是第一套，首付只有30%。

尽管2014年有40多个城市取消了限购令，但全国房地产市场仍处于沉睡状态，只有深圳开始蠢蠢欲动。随着信贷的放松，下半年的交易量继续上升，有先见之明的投资者开始吸走市场，房价在“9.30”后开始上涨。

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2015-2016年报复性反弹

引爆深圳楼市的是2015年中央政府发布的“3月30日”政策。二手房商业贷款首付比例由70%降至40%，二手房营业税免税期限由5年改为2年。

“一管死，一管放”的恶性循环一直在继续。被抑制了四年的改善需求像堰塞湖一样喷涌而出，深圳房价开始飙升。仅在半年时间里，大多数地区的二手房价格就上涨了50%以上，在热点地区甚至翻了一番。

在楼市“3·30”新政形成之前，高华和朋友在前海概念区的西龙湾买了两套房子。购买价格约为5.1万元/平方米，6月份的售价约为7.8万元/平方米，净利润为270万元，而半个月后，高华的朋友卖掉了它，比他多赚了60万元。

2015年，政策刺激仍在大力注入，利率连续四次下调。8月和9月，政策进一步放宽。鉴于一套住房后还清贷款的需求有所增加，公积金贷款首付比例从30%提高到20%，无购房限制的城市商业贷款首付比例降低到25%。

深圳出现了大规模疯狂的房地产投机。市场不再是成熟投机者的世界。大量的办公室职员也跟随市场，通过一套房子进行抵押贷款，发行增值部分，购买第二套和第三套房子。各地各种金融机构的首付贷款、消费贷款、气球贷款等资金来源也给资金不足的投资者伸出了援助之手。每个人都幻想着，只要他们两年后开始免税销售，就能赚一大笔钱。这是多少年的工作。根据中原地产的统计，深圳的投资者比例高达40%。

那年下半年，上海接过了深圳的接力棒，房价在短短半年内翻了一番。中国二线城市的房地产市场也在逐渐升温。

在购房压力下，2016年3月，上海和深圳出台了调控措施，仍然收紧了限制购房和贷款的旧政策。在市场冷却一个月后，它恢复了正常的上升趋势。2016年，深圳新房均价从2015年的33，426元/平方米飙升至53，448元/平方米，同比上涨逾60%，上海房价同比上涨逾40%。直到2016年国庆节的第二轮调控，深圳和上海的房地产市场才陷入停滞。

投资基金开始轮换，来自一线城市的基金涌入热门城市。2016年，包括北京、广州、合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市，房价开始全面爆发。一年之内，房价普遍翻了一番，当地的国王一个接一个出现。地价过高提高了房地产市场上涨的整体预期。在城市间投资的人大胆地拿走现金，变得越来越多

越来越多的购房者意识到，正如任志强所说的，楼市是受到封杀的，以此换取报复性上涨！一个城市的房价取决于它的综合实力。房子的价值不在于砖块本身，而在于教育、医疗、交通和城市配套服务的综合附加值。尤其是在一线城市，房子越来越接近奢侈品。不管你承认与否，这十年的历史已经证明，作为一个富人，房子可以让屌丝反击。有房子和没有房子有很大的区别，这是孩子上学的门槛。

出于无奈，从2016年9月开始，杭州、南京、合肥、苏州等热点城市重启限购限贷之路。

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2017年的监管又来了

这一次，调控政策似乎更加严厉，不仅是对购买、贷款和价格的传统限制，还有新发明的对销售、经营和分离的限制。限售令意味着房屋只能出售两到三年，而限售令意味着商品房不允许出售给个人，贷款不允许，甚至离婚后多久不能买房。今年3月，北京接连发射炮弹，包括对学位房屋的限制。

最近，十几个城市同时推出了出租和出售，以增加出租住房的供应。然而，广州的租购权并不受市场青睐。毕竟，教育资源是有限的，无论有没有住房，都不可能享受同样的待遇。

此外，目前的调控政策都是治标不治本，抑制需求，而不是从源头增加供给。政府垄断了土地供应，成为控制面板的银行家。大中城市住宅用地与工业用地的比例不合理，导致土地供给总是跟不上需求。

更重要的是，近年来货币不断释放，m2的增长率长期高于gdp增长率和物价涨幅之和，市场流动性泛滥，人人都担心货币贬值，需要寻求资产保值增值。此外，随着实体经济的艰难转型，私人投资已跌至谷底，实体没有地方投入额外资金，也没有地方努力做生意。一年后，它不如买两套房带来的利润，卖房子创业，最后赚钱，但再也买不起房子。有多少人会悄悄地做生意？

当监管成为新常态时，投资者可以熟练掌握房地产市场周期的规律。目前，大部分调控对象是房价飙升的一、二线城市和三大都市圈周边城市，而三、四线城市仍在大力去库存化，资金正转向三、四线投机。

经过十几年的风风雨雨，高华总结出一句话:“年初不买房，一年就忙，三年不买房，一辈子都后悔。”多年来，高华在房地产市场赚了3000多万元。他不断分享他的投资经验，并在他的朋友圈里创造了许多百万富翁。

“房地产监管实际上给了投资者涨跌的机会，空.存在套利如果它一直相对稳定，投资者将没有利润。”高华毫不掩饰手里还有七八栋房子在滚动。在长期控制机制缺失的情况下，房子仍然是现阶段保值的最佳投资产品，没有一个是保值的。

如果一家上市公司卖出2套房子，它可以将亏损转化为利润，并成功脱帽。房地产市场泡沫大还是股市泡沫大？清华毕业后买不起学位房，那么想买个学位房学习又有什么用呢？一个笑话被嘲笑为通过回答这两个问题就能获得诺贝尔奖，这已经成为中国房地产市场最大的讽刺。

将来会有这样的笑话吗？

经过这一轮全民疯狂的房地产投机，泡沫的积累已经变得非常危险，外汇已经下降。自2013年以来，以李嘉诚为代表的大鳄选择了逃离，这在某种程度上是对中国资产泡沫的担忧。

“房子是为了生活，不是为了投机”的指导精神可能不会被人们深刻理解。

十年一次的周期会到来吗？市场会惩罚像赌徒一样的投资者吗？

让我们拭目以待。

来源：罗马观察报