如何区分你买的房子是不是贵了？

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最近，各地房地产调控进一步升温，房价从14月底到15月初的上涨周期也结束了。

在朋友圈里，关于房价和买房的声音已经减弱了很多。这时，你可以远离“房价朋友圈”，但不要远离房子本身，因为现在是为下一个周期做准备的机会。

今天，公共小巴将讨论一个非常基本的问题:

房子的价格是如何决定的？

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影响房价的因素是什么？

一般来说，影响房价的因素有很多。

从大的方面来说，它可能会受到趋势的影响。例如，当整个城市的房价飙升时，每栋房子都有一种冲破天空的冲动。我们在公众舆论中看到的往往是同样的信息。

如果真的实施了，无论是自谋职业还是投资，我们都应该注意一些更为具体的因素:

在不同的城市或城市的不同区域，房价是由土地成本(城市、地段)、建筑成本、社区绿化、精装修、建筑年限、地铁、开发商品牌等因素综合决定的。

即使在同一个社区，同一栋建筑的不同楼层和同一楼层的不同公寓类型也有不同的价格。

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这些因素如何影响房价？

它们对房价的影响可以量化。

例如，在一个新开放的住宅区，同一栋建筑和同一公寓类型的不同楼层以不同的价格出售。价格越高越贵，10楼将比20楼便宜3000元，这意味着楼层对房价的影响是300元/层。

例如，在同一个地块上，两个相邻的建筑有地铁和校区，价格相差5000元。如果你寻找原因，你可能会发现其中一个是国家品牌开发商，另一个是当地开发商，或者其中一个有更好的住宅绿化和物业。

那么我们可以说，两个房地产品牌+物业溢价=5000元。

这是一种相对可靠的分析方法。为了找出单个因素对房价的影响，隔离其他因素对房价的影响，理论上称之为“控制”无关变量。

通过扩展这种方法和分析每一个因素，我们可以相对彻底地分割房价。当我们买房子或卖房子的时候，我们总会遇到一些人，他们能很快判断出房子在哪里是昂贵且划算的。这不是完全胡说八道，而是分块给房子定价，最后合并成一个总价。

以北京或上海5万元/平方米的房子为例，可能是这样的:

首先，它的基本成本，包括土地和建筑，假定为30，000元/平方米。其他因素包括:

品牌:品牌开发商，+8000元/平方米

环境:小区绿化很好，+2000元/平方米

物业:物业管理良好，+2000元/平方米

装修:精装修，+6000元/平方米

房龄:期货，-3000元/平方米

地板:地板很差，-2000元/平方米

单位类型:单位类型好，+2000元/平方米

交通:远离地铁，-3000元/平方米

学区:学区，+10000元/平方米

从长远来看，30000+8000+2000+6000-3000-2000+2000-3000+10000 = 50000元/平方米。

当你买了这样的房子，你实际上买了它的品牌+精装修+学区，并为这些因素支付了8000+6000+10000元的溢价。当然，拍卖、相对较差的楼层和相对较远的地铁距离也让这栋房子便宜了一点。

在所有这些因素中，有些是刚性的，公寓类型、楼层、交通甚至物业管理水平都不容易改变，这意味着它们是稀缺的。你不必为这些因素而犹豫支付溢价。

来源：罗马观察报