去年房价涨幅全球第一 这城市最牛开发商付出惨痛代价

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今年1月，胡润研究院和万国地产联合发布的全球房价指数显示，合肥房价涨幅超过40%，居2016年全球房价涨幅首位。

然而，自去年下半年以来，合肥的房地产市场开始受到严格监管，其政策不断增加，因此，城市的房地产市场再次陷入沉默。

当时，像合肥城建(002208，安徽唯一上市的房地产企业)这样卷入这场火热的洪流中，以巨额资金赢得高价土地的房地产企业，现在正面临着高价土地的严峻困境。不久前，除了披露当前业绩下滑之外，该公司发布的季度报告更令人惊讶:

该公司预计今年上半年净利润将下降50%至100%。

今年上半年可能会达到盈亏临界点

此前，合肥城建给外界的印象是当地的一家国有房地产企业，但随着去年第一笔订单的高价，它成了业内关注的焦点。该房地产公司的一位高管当时告诉《商业日报》记者:“手头没有现货。”

根据公司公告，上述地块的土地出让金将由合肥市城建自行解决。值得一提的是，去年，资本成本在市场上相对便宜，这促使上市房地产企业增加杠杆收购土地。有一段时间，土地国王经常出现。据记者梳理，合肥城建在2016年赢得了三块高价土地，金额约为61亿元，是历史上数量和金额最高的，但自年初至今尚未赢得土地。

据公开信息，2016年4月，合肥市城建以1490万元/亩的价格收购肥西[2016]6号地块，底价10159.19元/平方米，总价款27.15亿元，溢价292.11%。

时隔两个月，合肥城建以每亩1665万元的价格，以每平方米9990.10元的底价，20.19亿元的总价，261.96%的溢价，拿下了瑶海区e-1606地块。

然而，合肥城建攫取高价土地的冲动并没有因为严格的地方监管而减弱。2016年11月，合肥城建以1625万元/亩的价格获得蜀山区w1607地块。总价为14.05亿元，保险费率为212.3%。其中，甲地块的容积率为11，072.73元/平方米，乙地块的容积率为9，744.0元/平方米。

去年8月和12月，合肥城建分别向渤海银行和兴业信托借款6亿元和12亿元，年利率分别为5.8%和5.3%，期限为2年。去年5月、6月和11月，合肥城建向华夏银行(600015)和中国建设银行(601939)共借款3.23亿元。截至去年底，合肥城建信贷额度50亿元，融资余额30.38亿元，融资成本区间5.3%~5.8%。

记者注意到，由于今年一季度融资增加，合肥城建财务成本大幅增加5210.9万元，同比增长897.4%，今年一季度净利润为4285.8万元，同比下降近40%。

面对即将发布的半年度报告，合肥城建表示，净利润预计将较去年的7010.4万元下降50%~100%，这意味着如果房企盈利能力最差，可能会达到盈亏临界点。

合肥城建对外解释说，与去年同期相比，营业收入规模变化不大。由于银行贷款的增加和财务费用的上升，2017年1-6月的利润降幅更大。

未上市房产周围的开发商已经亏本出售

《商业日报》记者近日进行的实地调查发现，合肥城建去年中标的三个高价土地项目已经被包围，但该项目进入市场的具体时间尚未确定:

瑶海区项目场地位于瑶海区坂塔路以西、响水路以北。记者没有看到任何工人在项目现场工作。

虽然蜀山区项目的地基已经挖好，但还没有工人开工。

肥西项目取得土地已经一年多了，现在售楼处正在建设中。

巨大的融资成本和目前全市平均价格几乎等于底价，这已成为合肥城建面临的现实问题。以合肥城建去年中标的瑶海区项目为例，该地块拟建项目名称为城建琥珀东华大厦。据悉，瑶海区是合肥市四大老城区之一，目前老城区正在进行改造。

记者了解到，合肥本地买家更喜欢环境较好的滨湖新区，瑶海区的地理客户主要来自瑶海区和肥东县。过去，这两个地区的消费者可以吸纳瑶海楼市的供应，但去年限购之后，肥东县的一些居民因为没有资格购房而被禁止进入瑶海区。总的来说，限购使瑶海在肥东失去了大量客户。

在琥珀东华大厦周围，最近的待售房地产是文怡地产旗下的“文怡金门书院”项目，该项目属于安徽本地房地产企业。记者发现，该项目在合肥市物价局备案价格为12000元/平方米，而该项目的底价高达10050元/平方米，费率为264.13%。

文怡金门学院项目销售办公室的客户经理宋早阳告诉《商业日报》，该公司亏本销售是为了解决资金链紧张的问题。该项目由合肥黄辉和文怡自己的销售团队两个机构销售。宋枣阳表示，该项目将在未来继续推进新建筑。

“他是我的兄弟”，这是一个两难的合肥城市建设，也包括两个新的城市和安徽建设。例如，新城控股的子公司新城李涛县(601155，诊断)，正面临城市建设琥珀东华大厦。当时其征地价格为9001元/平方米，地价为185.76%，目前正在出售；目前安徽的建设项目尚未命名，征地底价为12179.72元/平方米，地价为286.7%。

沃伦巴菲特有句经典名言:“只有退潮时，我们才能知道谁在裸泳。”现在再读一遍是发人深省的。

来源：罗马观察报