中国地产泡沫不会破 但要卖掉全世界最贵郊区

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我非常感谢格隆博士的邀请和安排。我有机会参加格罗辉的“会说”线下活动，与这么多房地产行业的专家进行了闭门交流。既然是闭门造车，我就不隐瞒了，我的观点会很清楚，不会含糊。我们可以讨论它是对还是错。

我将分五个部分进行阐述。

第一部分，几个城市的房价趋势图

现在我们总是说，这么多年过去了，我们后悔没有听房地产经纪人的建议。其他人说有人告诉我今天的结果有多好。事实上，有人告诉我们，任大炮一早就告诉了我们。我们不相信。那时我们还在骂他，现在还有很多人在骂他。

我们为什么不信任任志强？

因为无数经济学家一大早就告诉了大家日本的崩溃，我记得在2005年，有人说中国的房地产市场将要崩溃。现在回想起来，在一个拥有13亿人口的国家刚刚开始住房市场化和城市化如火如荼的时候，这位经济学家为什么要判断中国房地产市场的崩溃呢？

然而，崩溃理论在政治上是正确的，而且似乎对社会负责，所以许多经济学家倾向于喊崩溃，因为即使它不崩溃，它也会给大众以安慰。随着舆论的不断加强，我们都认为日本是市场的典范，是房价的命运。

房价的终结必须崩溃吗？所有市场都是日本的吗？

或者说数据。让我们来看看世界上几个最具代表性的经历了房价下跌的城市:

1.纽约的平均价格数据来自住房金融局

2.旧金山的平均价格，数据来自住房金融局

3.中原香港房价指数

4.伦敦房价的趋势数据来自英国统计局

5.东京地价趋势

从上图可以看出:

1.自1978年以来，纽约和旧金山的平均包裹价格一直在上涨。在2008年金融危机期间，该指数仅短暂下跌，但很快反弹。布雷顿森林体系的黄金交换标准在20世纪70年代崩溃了，从那以后，房价的总体趋势几乎一直在上升；

2.香港，这是中原地产的房价指数。香港在1998年的金融风暴中衰落，并一直持续到2003年的非典。自2003年以来一直在上升。统计数据显示，在过去的13个月里，这一数字增长了21%。目前，香港的平均价格约为每平方米115，000元(均已换算)，深圳约为52，000元，香港约为深圳的2.2倍。

3.伦敦的数据来自英国统计局(British Bureau of Statistics)，仅在2008年金融危机期间出现回调，其幅度只能被视为回调。虚线是英国的房价趋势，实线是伦敦的房价趋势。可以看出，伦敦的增长比英国的平均水平要强劲得多；

4.日本，我不懂日语的官方网站，所以我必须在网上放一张图片。日本自20世纪90年代以来一落千丈，再也没有崛起。

5.显然，日本是唯一一个长期堕落的国家，所以日本是一个特例，它不是命运。

6.日本的人口结构对房价有着深远的影响。首先，它导致了通货紧缩。第二，它更加重视税收，以承担老龄化社会的负担。第三，它导致住房需求疲软。

好的，以上是总体趋势。让我来介绍一下美国、日本和香港的泡沫是如何破裂的。伦敦基本上一直在上升，所以我就不谈这个了。

第二部分，如果你不主动捅破，房地产泡沫就不会破裂

除日本外，从全球来看，房价的长期趋势仍然是上涨，但在上涨的过程中，由于各种原因，上涨过快会形成泡沫。

但在这里，我要特别纠正市场的普遍惯性:房价泡沫不会自动破裂，这不是我们认为理所当然的:“如果它上涨，它就会下跌”，“我从未见过任何只涨不跌的东西。”

这种似是而非的言辞阻止了许多人买房。当房价上涨时，只是一片茫然。

有涨有跌的理论适用于普通商品。普通商品的高价格会导致产能的快速扩张，从而稳定价格，这将导致大起大落。然而，即使房价很高，他们也不能迅速扩大生产能力来稳定价格。

首先，当局主动刺破了泡沫

1.在戳破泡沫之前，美国加息17次

国泰君安(601211)，见黄色虚线，这是美联储的基准利率趋势。可以看出，从2000年到2007年，利率几乎跌宕起伏。

美国有固定利率和浮动抵押贷款，由于当时联邦基金利率相对较低，大多数次级贷款采用浮动制度。因此，当美联储持续大幅加息时，次级抵押贷款所有者的偿付能力将陷入困境，违约现象将持续增加。房价下跌将进一步冻结房地产的流动性，因此许多人只能等待法院强制执行。

来源：罗马观察报