惠誉：降富力地产长期本外币发行人评级至B+ 展望稳定

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7月2日，惠誉将R&F地产的长期外币和本币发行人违约评级从bb-下调至b+。期待稳定。惠誉还将R&F地产的高级无担保评级从bb-下调至b+，回收率为rr4。

评级下调反映出该公司的杠杆率低于惠誉的预期，流动性较弱，2020年第一季度末现金与短期债务的比率不到0.5倍。R&F地产的杠杆率(以净负债/调整后库存衡量)从2018年底的58%降至2019年底的55%，但与被评为“bb-”的同行相比，仍处于较高水平。惠誉认为，在惠誉的预测期(2020-2023年)，公司的杠杆率将在55%左右徘徊。

缓慢去杠杆化:2019年底，R&F地产55%的杠杆率已经达到临界点，惠誉将考虑采取负面评级行动。惠誉曾预测，它将通过放缓土地收购、股权出售和潜在股票发行来降低杠杆率，但在股权出售和股票发行方面进展有限。管理层已将2020年的土地收购预算削减至不超过110亿元人民币，仅为其合同销售目标的10%。然而，由于市场条件，资产出售和股票发行时间的能见度很低。

合同销售业绩不佳:R&F地产2020年前五个月的销售额同比下降17%，低于3%的行业平均水平。其平均售价(asp)微涨1%，至每平方米11790元人民币。截至2020年5月底，公司实现了24%的年度增长目标。管理层相信，2020年股权合同的销售额将增长10%，并表示，如果有必要，将考虑削减asp以增加销售额。惠誉认为，由于二线城市的销售人气持续疲软，该公司在实现2020年增长目标方面可能面临挑战。R&F地产37%的股本土地储备位于中国较低的一线城市，这些城市的房屋销售波动很大。

低现金水平:自2018年以来，R&F地产的总现金/短期负债比率一直低于1.0倍。2020年第一季度，由于新冠肺炎爆发肺炎导致的销售疲软和现金收入减少，该价值下降到不到0.5倍。这削弱了其在2020年第一季度偿还870亿元人民币短期债务的灵活性。尽管该公司手头有足够的现金支付320亿元人民币的资本市场债务，这些债务可以在未来18个月内转售或到期，但薄弱的流动性缓冲不再与“bb”评级相称。

经营状况良好:公司1300多亿元的签约销售规模大于“bb”同行500-900亿元的销售额。R&F地产的土地储备覆盖了100多个城市，其地理位置比30-40个“bb”级城市更加多样化。惠誉预计，2020-2021年R&F地产的息税前利润将保持在28%以上，公司尚未确认960亿元的房地产销售额，平均毛利率为35%。惠誉还预测，由于投资性房地产的租金收入相当灵活，尽管大流行对其酒店运营产生了影响，但其非开发性房地产的经常性ebitda覆盖率仍将保持在0.15倍。

充足的土地储备:R&F地产较长的土地储备期增加了土地收购的灵活性。截至2019年，其未售开发地产(dp)权益土地储备为5470万平方米，足以满足5.1年的合同销售。此外，该公司管理层表示，该公司70多个市区重建项目中的一些项目预计将分阶段转移到其土地储备中，并将在未来一年促进合同销售；重点项目在广州和大湾区。R&F地产可以选择利润率高的项目，因为它不急于补充土地储备。

高应占权益:R&F物业的非控股权益(占总股本及调整后存货的百分比)明显低于同行业。这表明R&F地产扩大规模的融资来源较少依赖非控股股东的出资。这增加了R&F地产对债务融资的需求。管理层更倾向于通过合同销售实现利润最大化，而不是通过处置dp项目股权。该公司的低nci水平意味着，与其同行相比，R&F地产不太可能通过减少dp项目的股本来减少潜在的现金流出，而去杠杆化的空空间更大。

来源：罗马观察报