有的城市翻了五六倍 为何涨得这么猛？

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十年来的价格涨幅只有240%，不仅远低于北方和内地，而且低于厦门、南京和合肥。为什么会这样？一个原因是广州的经济竞争力正在下降，无论是人口吸引力还是经济竞争力。

资料来源:房地产市场评论，住房，财务管理知识

从2008年金融危机中房价的大幅下跌开始，到2017年房价的大幅上涨结束。十年刚刚唱完一个高潮，余音袅袅，令人回味无穷。

这十年是经济增长和换挡的十年。过去，高增长率不复存在，劳动力优势不复存在，人口红利耗尽，到处都是雨露的普遍增长时代结束了。

然而，在过去的十年里，并不是所有的地方都飞速发展，甚至有七个城市的房价没有上涨而是下跌。

这是过去十年35个大中城市房价上涨的列表:

资料来源:国家统计局

首先，这35个大中城市包括26个省会城市(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆等直辖市，再加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等5个计划单列市，它们都是像省会城市一样的副省级城市。

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这七个城市的房价十年来没有上涨，而是下跌了

在过去的十年里，大中城市的房价已经出现了很大的分化。

在一线城市中，上海的涨幅高达610%；作为二线城市，厦门的房价也上涨了559%。在这些地方，10年前的100万套房子现在已经上升到大约700万套。

然而，在西北和东北的一些城市，房价涨幅甚至还没有翻倍，十年来的涨幅还不到100%。排名垫底的银川市十年来仅增长了81.86%。

增长不到100%意味着什么？

我们可以比较一下城镇居民的可支配收入:2008年，全国城镇居民的可支配收入为15781元，而2016年为33616元，增长了111%。

换句话说，只要十年内房价涨幅不超过111%，真正的房价就在下跌。

通过简单地消除收入的增长，我们可以得到十年来每个城市房价的实际增长:

不难看出，银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁等7个城市的实际增长率为负，这些城市基本上都是西部或东北部城市。

这意味着如果你在当地买房子，在这十年里你将会赔钱而不是赚钱。

在这七个城市中，宁波是最令人惊讶的一个。宁波作为一个起步阶段的明星城市，产业结构单一，人口吸引力弱，城市辐射力不足，房价长期停滞不前。尽管自2016年以来出现了一波上涨，但总体涨幅并未超过收入。

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为什么广州的房价会因为向北走而远远落在后面？

作为一线城市，广州的房价远远落后于北方。

增长不能延伸到北方，这对广州来说是喜忧参半。可悲的是，“广州衰落理论”总是被听到，好消息是，一些人可以保留。

2008年，广州的房价仍处于与贝尚-深圳相同的起点，约为1万元。十年后，当贝尚-深圳的房价超过5万元时，广州的房价仍徘徊在3万元左右。

十年来的价格涨幅只有240%，不仅远低于北方和内地，而且低于厦门、南京和合肥。

为什么会这样？一个原因是广州的经济竞争力正在下降，无论是人口吸引力还是经济竞争力。

另一个更实际的原因是，城市基本上是大的，广州是中国第二大城市，有1400万人住在7700平方公里，而深圳是广州的四分之一，那里有这么多的人住在广州。上海面积比广州小，人口是广州的1.7倍。

这意味着广州有广阔的郊区和腹地，这平抑了房价。

另一个原因是广州主办了2010年亚运会，此后积累了大量的城市债务。为了还债，广州不得不加大推地力度，导致土地供应相对过剩。

这导致了广州房价在本轮飙升中的最新开局。深圳在2015年开始崛起，北京和上海在2016年初开始崛起，而广州直到2016年下半年和2017年上半年才开始崛起。

尽管广州在这一波上涨中已经超过了上海，但由于过去几年相对疲软，广州的房价仍远低于其他一线城市。

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新的一线城市:杭州不像想象的那么热

南京、杭州、天津、武汉、成都和重庆被普遍认为是新的一线城市，并有望跻身“北广深十强”。其中，杭州的声音最大，但房价的表现却出人意料。

从增长率来看，南京近十年的增长率高达353%，重庆为266%，天津为211%，杭州、武汉、成都不足200%。

让我们来谈谈杭州，它在一线城市中拥有最高的声音。杭州十年的房价涨幅只有172%，超出了很多人的预期。事实上，这很正常。杭州的房价没有大家想象的那么高。

2008年，由于全球金融危机，杭州的深度收费与上海和深圳持平。那一年，有一些房地产因降价而受到业主打击的案例。

2014年，全国房地产市场下跌，杭州是首个下跌的城市。直到此时，g20和阿里巴巴等概念轮番祝福，杭州的房价再次走上飙升之路。

这是什么意思？

过去十年，杭州房地产市场的投机成分太重，容易受到经济形势的影响。房地产投机者蜂拥而至，导致房价下跌。

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合肥厦门为什么崛起得这么快？

在其他二线城市中，厦门和合肥增幅最大。

2008年，厦门的房价只有5000多元，但到了2017年，就涨到了34000元。无论是绝对值还是房价涨幅都超过了广州，成为一线城市。

合肥的房价在2008年只有3500元，但在2017年达到了13000元，十年间上涨了263.31%。从房价走势图中不难发现，合肥房价主要是这两年贡献的，2008-2015年相对稳定，2016年和2017年贡献增长149%。

为什么厦门和合肥崛起得这么快？原因是不同的。

厦门房价飙升的主要原因是厦门面积太小，城市面积也小，不到广州的1/5。然而，该岛的人口密度与一线城市相当，其净流入人口在全国名列前茅。此外，土地资源稀缺，因此房价一路飙升。

另一方面，合肥正在人为地限制土地供应。在合肥市房价飞涨的前三年，土地供应持续下降，导致合肥市库存紧张。早在2016年，走后门已经成为合肥的一个标准。

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毕竟，东北和西北是个大问题

让我们谈谈薄弱的省会城市。

在房价涨幅最低的城市中，东北三省省会城市(沈阳、哈尔滨和长春)都榜上有名，而西北城市(Xi、兰州、乌鲁木齐、西宁和银川)几乎没有一个被遗漏。

在过去的十年里，东北地区的经济一直处于危机之中，其经济增长率多年来一直位居全国第二。此外，大量人口外流，房价失去了短期支撑和长期支撑。此外，在可预见的未来，很难大幅反弹。

无论是以Xi为龙头的西北城市，还是以兰州、西宁、银川、乌鲁木齐为龙头的西北城市，都表现不佳。

这也凸显了中国经济在过去十年向东南地区的转移。在全球化时代，谁离港口最近，谁就能获得更多的全球市场分工的机会。珠江三角洲和长江三角洲在加工制造业方面的突出表现就是一个典型的例子。

未来，随着高速铁路的推进，铁路物流成本不断下降，预计Xi市将依托西北的领先地位，实现经济和房价的良性发展。

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在普遍崛起的时代结束时，谁还能笑？

如前所述，中国经济和房价已经告别了普遍上涨的时代。未来，随着城市化进程的进一步推进，南方省会城市和北方省会城市的进城农民人口仍会有所增加，因此对房价仍有一定的支持。

然而，与此同时，需要指出的是，经济增长方式发生了转变，东南地区的城市通过换鸟笼、引进高科技产业实现了产业转型升级，而东北地区的城市仍然受困于老工业基地，西北地区的城市也受困于缺乏经济的根本驱动力。如果他们不能及时找到自己的优势产业，他们将很容易被抛弃在经济的“新常态”中。

经济如此，房价也是如此。

未来3-5年房价会上涨多少？

先泼些冷水，不要太乐观。

在过去的15年里，自2002年以来，房价在五年内翻了一番，并稳步上升。

在这种上涨速度下，闭着眼睛买房肯定没问题。

不管位置有多差，房子有多差，公寓类型有多差，只要和城市相似，只要能使用5年或6年，就会有一些利润。

所以问题来了。

未来三年房价会上涨吗？

在接下来的五年里，它还会翻倍吗？

向北深入的平均价格能突破10万吗？二线城市能再翻一番吗？

这非常困难，几乎不可能。

未来五年，也就是到2022年，房价将比今年的峰值上涨50%，这已经是一个非常乐观的预测。

平均而言，年利率为8%的复利并没有远远落后于财务管理，财务管理仍相对乐观。

为什么未来几年会与过去不同？

主要有三个原因:

1.就信贷而言，国际环境发生了根本性变化

2.就政策而言，它仍在进一步收紧

3.房价的真正生命线已经找到并逐步得到控制

最近，我一直在研究各种新规定背后的真正方向。随着思路越来越清晰，我越来越觉得:

未来，游戏已经改变了。

过去的那些旧思想和旧法律需要修改。

当然，不要太悲观。

即使它没有上涨太多，至少保持这个值是可以的。房价可能会在短期内经历调整，但从长期来看将非常稳定。

即使它不上升，也不会下降。

让我们详细解释为什么会发生这种情况。

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国际信贷环境发生了根本性变化

看看短期的资金，中期的土地和长期的人口。它在过去已经被写了很多次，并将在未来继续出现，因为这个原则看起来很简单，但它非常有用。

在很大程度上，房价走势是信贷形势的体现。

2008年，利率下调了四次，2009年房价大幅上涨。

利率在12年内下调了两次，房价在13年内略有上涨。

在15年里，利率下调了5次，房价在16年里大幅上涨。

(其中之一是2014年11月，为了便于理解，我们一起写了这篇文章)

提高利率，稳定或降低房价，降低利率和提高房价。

目前，房地产市场已经开始有针对性地提高利率。

在加息的渠道下，不要指望房价会上涨。

为何我们要提高楼市利率，而不是直接调整基准利率？

过去，试图用信贷控制房地产市场主要是通过改变基准利率来实现的。

但是，基准利率不仅会影响楼市，还会影响无数大、中、小企业的经营。

如果你提高一次基准利率，借钱的成本会更高，赚钱的难度也会更高。

这种事情，基准利率，可以说是带头动了全身。

如今，实体经济已经很难做了，提高基准利率无异于雪上加霜，与未来大力发展实体经济的前景背道而驰。

因此，我们暂时不调整基准利率，只调整抵押贷款利率。

因此，在未来几年，贷款将变得越来越困难和严格，利率将变得越来越高。不要抱有任何幻想。

根据目前已知的信息:

1.开始提高房地产市场的利率

2.有针对性的加息不会对实体经济产生太大影响

唯一剩下的变量是:

楼市加息将持续多久？

这是问题的关键。

一旦你知道加息将持续多久，下一次降息何时到来，你就可以提前了解房地产市场的趋势，知道下一次加息将在何时。

这不得不谈及国际信贷环境。

在过去的10年里，自2008年以来，国际货币环境一直非常宽松，每个人都在拼命降息。当你去欧洲贷款时，利率几乎接近于零。甚至在一些国家，当你去借钱时，其他银行会给你钱。

在这样的国际环境下，中国如何加息和降息并不是什么大问题。

然而，今年不同了。在美国的领导下，整个世界已经开始进入加息的渠道，这种情况在未来将会持续很长一段时间。为了保持外汇储备，我们不可能在全球加息环境下放松国内信贷政策。

根据美联储目前的计划，加息将至少持续到19年后半期。

这意味着，在2020年之前，很难放松全球信贷。

当信贷紧缩时，房价不可能逆势上涨。

至于2020年后会发生什么，我们需要看进一步的趋势，但是最近的环境已经固定，所以我们必须清楚地认识到目前的情况。

现在，如果你想获得好的收入，你至少要等3年。

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监管将不会放松

前一段时间，一些中介传言北京取消了限价令，xxx市可能会跟进。Xxx就是他们所在的地方，这意味着房价在不久的将来会上涨。(当然，只有一小部分，大多数中介仍然可靠)

对于这些人，我只想说，我们一定不能与国家为敌。

不要把一点点市场波动看作是监管和控制的放松，而是价格上涨的前兆，这最终只会导致更严厉的限制，而倒霉的是你自己。

有时候，我们不需要知道政策是什么，我们只需要看看目的是什么。

目的是控制房价，所以我们可以控制它。不要相信。看看北京、上海和深圳。

这三个城市的房价是可以控制的。其他城市还幻想什么？

但是，在分城政策的影响下，会有一个序列。

先崛起的人先稳定，后崛起的人稳定。只要力量达到了，就没有不可控制的局面。

往北走，深圳先上去，第二条线上去，第三和第四条线最后上去。

它首先在北方被控制，然后在二线被控制，最后在三线和四线被稳定。

毕竟，有库存。

不，东莞昨天开始限制房价，而沈阳前天加入了楼市调控阵营。

当东北五六年不涨，沈阳这个大型库存公司开始进入调控渠道，房价还能涨多少？

在我们买房之前，我们必须记住一个基本点，房价的最终归宿是什么。

短期趋势的真正最终结果不是大幅上涨或下跌。

如果你的城市刚刚开始崛起，那么你还有机会。

如果你的城市已经上升了很长一段时间，并且增长率超过40%，那么机会不大。

如果信用是房价的引擎，那么监管就是刹车垫。

当车速很快时，即使发动机停止，汽车也会继续高速滑行，所以我们必须踩下刹车。

用力刹车确实能让汽车停下来，但是松开刹车片不能让汽车再次移动。所以它需要引擎的动力。

但在三年内，信贷引擎不会转动。

这意味着现在，你不得不鲁莽地闯入并站岗至少3年。

虽然每个城市的情况都不一样，但我们离年底越近，在买房时就应该越谨慎。

至于第三点，我不敢在这里说微信是一个好平台，所以我们应该珍惜它，说话要小心。

与这些相关的是:

最后，我希望每个人都能理解监管和信贷之间的关系。

了解发动机和制动片在汽车加速和减速时各自的功能。

一旦你明白了这一点，请看下面的句子:

看看短期的资金，中期的土地和长期的人口。

你会发现，在判断房价走势时，在选择城市投资时，其实一切都有迹可循。

来源：罗马观察报