楼市存量市场仍力助经济增长

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热点城市二手房交易的突然增加，国家对新市民住房需求的日益重视，租赁的兴起，以及为加速旧区改造而扩建的棚户……这些因素表明，房地产市场正逐步进入“股票时代”。

根据国家统计局的数据，2016年，中国常住人口的城市化率达到57.4%，进入60% ~80%的中低增长期。考虑到社会保障的深度，我们不能指望发达国家的城市化率马上达到80%。

但与此同时，2016年中国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，超过发达国家平均水平，城镇居民人均住房拥有量达到1.1~1.3套。因此，以增量开发为主的新空房市开始见顶，以二手房流通、房屋租赁和棚改为代表的旧区复兴为基础的旧房复兴时代已经到来。

自2016年以来，房地产市场的销售达到了创纪录的高点，但开发商的土地收购和新建筑没有反弹太多，主要是由于消化库存和股票收购(占领先开发商新项目的40%)。与此同时，作为新房开发的动力，资本信贷将开始萎缩。进入股票时代后，房地产市场的资本需求将弹性下降。

对于嗅觉敏锐的开发商来说，适应股票时代转型的进程已经积极启动。例如，王健林启动了轻资产转型战略，潘石屹启动了整个项目销售，恒大从2017年开始将发展方向从“规模”转变为“规模+效益”，这些都是寻求转型的典型例子。

二手房交易的“大量”增长是房地产市场股票时代到来的最大标志。2016年，中国二手房交易量超过6万亿元，占住房交易总量的41%，而2008年这一比例仅为16.7%。

从这一关键指标来看，中国房地产市场正处于快速向股市过渡的过渡期。特别是，热点城市的房地产市场交易迅速转向二手房。北京二手房与新房的比例从2015年的2.2:1上升到2016年的4.6:1。2016年，二手房占商品房交易的85%，达到发达经济体水平，全面进入存量时代。

据连锁地产统计，2016年，上海、厦门、北京、深圳、南京等城市二手房交易量分别达到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍，率先进入存量时代；在苏州、广州、东莞和天津，二手房交易数量已经达到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍，正在向存量时代迈进。

租赁的兴起是房地产市场进入股票时代的又一个标志。近年来，热点城市房价上升到一个新的水平，首付门槛提高，首次购房者年龄推迟。例如，北京首次购房者的平均年龄已从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。与此同时，月还贷与房租的差距也在扩大，在相继进入社会的85后、90后和00后中，很多都是喜欢租房的“单身贵族”，租房已经成为中长期的选择。此外，在就业城市买房的农民工比例很低，而新时期的农民工往往随家人一起流动。2014年，60%的城市移民带着他们的配偶和孩子迁移。

目前，国家把“三亿人”的城市化和新市民的“本土化”作为“稳定增长”和经济转型的起点。在一揽子政策的支持下，租赁需求将会增加。

同时，为了适应存量时代的需求变化，土地和住房的供给结构也正在向“存量利用”方向调整。例如，住房和城乡建设部最新发布的“153号文件”明确指出，国有企业应发挥主导作用。在满足规划许可和配套设施的条件下，其现有的工商用地和房屋可转为出租房屋。同时，城市集体建设用地也可以探索建设租赁住房。

目前，流通领域呈现出明显的存量时代特征，如二手房交易和租赁量大，大城市住房更新和旧房改造速度快，长期租赁公寓和住房托管盘活现有房产实现溢价，升级现有住房的家装业，以及使用专业化物业管理等存量住房的衍生产业也发展迅速。

此外，住房再融资和reits(房地产信托和投资基金)和其他房地产金融也已开始。目前，国内“类reits”产品市场已累计超过400亿元，其中仅2016年的发行规模就接近200亿元。值得注意的是，房市时代的到来并不意味着房地产对经济的拉动作用已经下降。由于房地产市场的股票市场具有较长的产业链，它对消费、投资、就业和经济转型仍有巨大的增量贡献。

房地产市场的股票市场涉及一个很长的产业链，如更新、振兴、装修、物业管理、设施维护、清洁、搬迁、社区智能升级、教育和医疗设施等。，具有明显的产业关联和增量贡献。

单看租房需求，随着“三亿人”战略的推进，新市民的租房需求迅速上升。据连锁地产统计，2030年中国租赁人口将达到2.7亿，按人均20平方米计算，租赁面积将达到54亿平方米，这将带来巨大的投资需求，如公租房、长期租赁公寓、房屋改造、公租房建设等。，也带来巨大的消费增长，如新市民定居和社区生活。

同时，新市民的“定居”可以带来就业增长，带动外来人口消费的释放，这是建设内需型社会的基本途径之一。此外，股票时代的到来促使房地产告别了“观望”，有助于实现转型升级。

在国际范围内，租赁是住房的主要消费者。在美国和英国，房屋租赁分别占房地产总收入的31.9%和41.4%，在房地产的所有子行业(开发、经纪、金融和物业管理)中排名第一。20世纪80年代，美国的城市化率达到了80%的最高点，但房地产增加值占gdp的比重却从80年代前的9%左右上升到了12%，这主要是因为股票市场的快速发展催生了新的增量机遇。

基于此，只要我们适应人口流动性和住房需求的变化，加快供给体系和市场秩序的建设，中国房地产市场的股票市场仍有望产生巨大的增量效应，并仍能成为经济的重要支撑。

(原标题:房地产市场的股票市场仍然有助于经济增长)

来源：罗马观察报