央行、住建部将召集部分开发商在京面谈 知情人士：或为了解房企对融资新规

本篇文章2912字，读完约7分钟

蔡联(北京，记者李杰，陈野)报道，蔡联记者从多个渠道独家获悉，中央银行和住房和城乡建设部将于8月20日起召集部分房地产公司在北京进行采访。目前，许多房地产公司已经收到通知，并将前往北京与监管部门沟通。

知情人士向记者透露，监管部门召集了一些房企进行采访，或了解行业对新融资规定的反应。

据21世纪以前的报道，为了控制房地产企业的生息债务规模，监管部门出台了新的规定，按照“红-橙-黄-绿”四个文件来管理房地产企业，并设立了“三条红线”，明确排除了预付款。资产负债率大于70%后；净负债率大于100%；现金与债务的比率不到一倍。

“通知是真的。我昨天接到一个经纪公司的电话。这一政策是对债务较高的房地产公司的一个有针对性的打击。”总部位于深圳的一家上市房地产公司负责投资和清关的一名人士告诉蔡联。

一家大型房地产公司的首席财务官也向记者证实了新融资规定的真实性，但表示尚未收到具体文件。

“这次监管部门发布的信号非常明确，就是要求房企在控制生息负债的同时降低负债率。如果他们做不到这一点，住房企业的融资将受到很大限制。这对房地产公司来说是一件大事。房企应认真对待，尽快按照指示调整债务结构。但是，负债率在短期内难以调整，这将对短期融资产生很大影响。”一家排名前20的房地产上市公司的副总裁告诉记者。

新规定涉及负债累累的住房企业

“今年下半年，开发商的融资环境应该不会太好。监管部门不仅限制了住房企业的生息负债的增加，还通过借入新的融资来进行一定比例的限制性融资，主要是引导资金。流入实体经济并控制流向房地产的资金。”北京一家房地产公司的高管指出。

敏捷控股副总裁潘志勇表示:“我们也关注了近期的一些融资政策，我认为出台这些政策是正常的。在这种融资环境下，做好我们自己的控制，做好我们的业务，最有利于政策的改变。”

中国企业资本联盟(China Enterprise Capital Alliance)副主席白文喜对记者表示:“对于一些高负债、高杠杆率的高周转型企业来说，这三项指标远远超过了监管红线，在永续债券、信托及基金支持的清仓股票和实际债务的杠杆率中增加杠杆率的情况非常普遍。这项新规定将大大减少这种杠杆化空，这也将带来巨大的压力，住房企业减少债务和去杠杆化。如何在实现平稳过渡的同时限制生息负债的增长是一个非常严重的问题。”

“这三条红线直接指向房地产债务水平的关键财务判断要素。资产负债率是判断企业整体负债水平的常用财务指标。由于房企预付款数额较大，该指标能更好地反映剔除后的实际负债水平。净负债率是判断房地产企业财务风险的重要指标，能够反映房地产企业的真实债务压力和杠杆水平。现金短期负债率更倾向于识别短期财务风险，能够反映当前住房企业的现金流量压力和安全性。”58住房研究所所长张博说。

然而，一位未透露姓名的券商分析师告诉记者，“具体条款是排除预售债务比率或附息债务比率。”现在有不同的意见。”

根据“三条红线”的不同情况，新规定将房地产企业划分为“红-橙-黄-绿”四个区块。将计息负债规模作为理财的经营目标，设定为计息负债逐级增长的门槛，每降低一级，上限提高5%。

根据21世纪报告，如果“三条线”都超过“红色文件”的门槛，计息负债的规模将在2019年6月底封顶，不能增加；“二线”超过“橙色文件”门槛，计息负债年增长率不得超过5%；“一线”超过“黄档”门槛，计息负债年增长率不得超过10%；“三线”未超过“绿色文件”门槛，计息负债年增长率不得超过15%。

“这一政策是为了规范房地产企业增加杠杆的行为。这项政策不是为了防止杠杆，而是为了保持杠杆的稳定增长。事实上，所有政策都希望房地产行业保持稳定。”一家a股上市公司的秘书长告诉记者。

张博表示，如果严格执行新规，下半年住房融资的“好日子”基本结束，整体上很难有类似上半年的低成本融资水平。即使是财务状况良好的房地产企业也仍将面临挑战。

根据壳牌研究院发布的数据，今年前7个月，住房企业境内外债券融资总额约为7379亿元，整体融资规模占2019年全年的62.5%。其中，7月份，房地产企业发行境内外债券融资109笔，总额约1234亿元，同比增长6%。

受疫情影响，上半年房地产融资环境有所放松，但下半年又出现收紧趋势。多位受访者告诉记者，房地产融资再次收紧，或与土地市场火爆有关，而房屋企业高杠杆征地现象已引起高层关注。

“为了确保国内经济的平稳运行，有必要控制房价和地价，这是监管当局设立三条红线的主要原因。”白文熙说道。

“今年下半年收紧对房企的融资，是为了响应中央政府关于‘禁止炒房’和严格控制非法资金流入房地产的指示。今年上半年，制造业和基础设施投资的增长率不如房地产业。个人抵押贷款恢复较快，行业景气上升趋势明显。需求侧调控政策没有明显放松，但有必要防止房地产过热，调控渠道从需求侧转移到供给侧。”上述券商分析师告诉记者。

开发商可能会以低价提取资金

“‘安居而不投机’是一个长期的政策基调。当土地价格和资金过热时，必须抑制它们。如果新的融资规定得以实施，它们将考验各住房企业的综合能力，包括债务状况、融资能力和股东背景。”上述a股上市公司的秘书告诉记者。

“新的融资规定将限制住房企业融资总量的增加。住房企业的有限融资将会传导到土地投资方面，土地投资热将会减弱，土地溢价可能会下降。”上述券商分析师指出。

一家100亿规模的香港上市房地产公司的副总裁说:“目前公司还没有接到通知，但网上流传的文件太严格了。如果该计划得以实施，将不会有很多房地产公司购买土地。”

许多接受记者采访的人认为，如果政策得到严格执行，下半年肯定会重点加快催收，包括降价促销、项目转让等行为。

“如果这项政策得以实施，将对投资产生更大的影响。第四季度，开发商的财务压力将会加大，年度业绩将会仓促出炉，可能会出现降价。”福建某上市房地产公司投资中心副总经理对此进行了分析。

上述20大上市房地产企业副总裁也表示，为了改善负债率和融资结构，下半年房地产公司的促销活动将会增加，促销活动可能会增加。

柏文Xi也认为，在这种情况下，为了继续推高成交率，加快销售回报，房企可能一方面降价促销，另一方面加快施工进度，因此要特别注意工程质量和施工安全，降价幅度受成本因素和行业监管的影响。

"开发商将选择更多的替代方案，比如分拆房地产上市，以扩大资金来源."chansons Capital的执行董事沈梦告诉记者。

“住房企业显然会加快资金的回流。一方面，由于资金压力，尤其是负债水平过高的房企，会增加销售回报。另一方面，这与住房企业的整体业绩完成情况不令人满意有关。为了冲刺年度业绩目标，房企在金九银10增加促销的概率将大幅增加。”张博指出。

然而，在严峻的融资环境下，房地产行业的集中度将进一步提高。

一位房地产行业分析师认为，“触及‘三条红线’的概率不会因为房企自身规模的不同而有显著差异。”许多大型品牌房企明显触及了“三条红线”，但中小房企的融资难度普遍大于大型房企，形势依然严峻。”

“房地产行业有很多公司已经进入了并购和结构分化的时代。”上述房屋企业的秘书告诉记者。

来源：罗马观察报